Revista GGN

Assine

O mercado imobiliário e a mão do Estado

Entrevista Ermínia Maricato - parte 2

Mercado imobiliário depende da "mão invisível" do Estado, diz Maricato

Clique aqui para ler a primeira parte da entrevista

Por Bruno de Pierro, no Brasilianas.org
Da Agência Dinheiro Vivo

Na segunda parte da entrevista concedida ao Brasilianas.org, a ex-secretária de Habitação e Desenvolvimento Urbano da cidade de São Paulo, Ermínia Maricato, explica como o programa Minha Casa Minha Vida colaborou no acesso da nova classe média ao mercado imobiliário, permitindo ao governo federal dedicar-se às camadas mais pobres da sociedade. E como a valorização das terras tornou-se um obstáculo às prefeituras, impedindo a construção de moradias sociais nas regiões mais centrais.

A urbanista da USP também explica porque o mercado imobiliário, apesar da necessidade, não aceita construir moradias populares no centro de São Paulo, a não ser que se façam as desapropriações, e quais suas avaliações sobre o projeto Nova luz e Operações Urbanas, da Prefeitura de São Paulo. Confira.

Brasilianas.org - O que está por trás da especulação imobiliária é o aumento do preço da terra?

Ermínia Maricato - Sim. No total foram umas 20 empresas que foram à bolsa, estocaram terra e precisavam de dinheiro. Elas também ajudaram a desenhar o Minha Casa Minha Vida... E na medida que as prefeituras não apontaram para a função social da propriedade, ou para as ZEIS, ou imposto progressivo, a terra explodiu de preço.

Mas no final das contas, o Minha Casa Minha Vida contribuiu para essa valorização das terras também, certo?

Olha, ao contrário. Na verdade, o programa favoreceu muito a classe média, porque as construtoras e as imobiliárias não produziam para essa camada. E a população de mais baixa renda ficou exclusivamente para a promoção pública. Só que as prefeituras estão enfrentando o preço da terra. O governo fala que o número de moradias de baixa renda é maior do que o número de moradias que não são de baixa renda. Acontece o seguinte: 8% do déficit habitacional é que estava nessa camada que foi priorizada pelo Minha Casa, e o restante está na baixa renda, que na verdade está recebendo um bônus, que para o tamanho da encrenca é ridículo. Por outro lado, o aumento do preço da terra reproduz a exclusão e a segregação.

Mas essa explicação se aplica no Projeto Nova Luz, de São Paulo?

O centro de São Paulo é dito deteriorado, porque tem muita coisa vazia. Ele também não tem um parcelamento do solo adequado para o tipo que o mercado imobiliário gosta. Faz muitos anos que os urbanistas defendem a construção de moradias sociais no centro, pois até pouco tempo ainda estava barato; é a melhor localização do ponto de vista do transporte e da mobilidade; e porque é a melhor região da metrópole do ponto de vista de oferta de empregos. Então, ao invés de eu colocar as pessoas para lá da periferia, que é o que está acontecendo agora, com o aumento de preço, eu tenho que colocar no centro da metrópole, pois assim se reduz as viagens, que tornam essa cidade insustentável. Varias pessoas tiveram propostas para o centro da cidade, inclusive a Erundina e a Marta, e o capital privado não entrou naquele desenho.

A senhora está dizendo que o Poder Público depende, portanto, desse capital privado. Não há como não depender dele?

Se você não traz o capital privado, a prefeitura não tem capacidade de construir tudo o que precisa, então por isso que se direciona o capital privado. Mas o capital privado não veio para as ZEIS, que podem ter governo federal financiando também. O capital imobiliário não entrou no centro, e priorizou a Berrini, o rio Pinheiros e depois um pouco na Zona Leste, Mooca e na Lapa também.

Mas o mercado imobiliário tem se mostrado, agora, um pouco interessado em entrar no centro, não?

Sim, e por causa do Minha Casa Minha Vida, pois ele está procurando desesperadamente por novas localizações. Mas ele não pode entrar numa área muito fragmentada como é o centro de São Paulo. O mercado prefere São Bernardo, por exemplo, onde ele pega aqueles quarteirões que eram indústrias. Porque agora a moda é construir torres que são verdadeiros clubes, e mesmo para a classe média e média baixa eles estão fazendo um simulacro dessa torre com clube. Então, para entrar no centro eles precisavam que a “mão invisível da prefeitura” juntasse os terrenos, e só o Poder Público pode fazer remembramento. E aí o Poder Público desapropria, integra os terrenos e faz a licitação para o capital privado entrar. Coisa que, do meu ponto de vista, é ilegal, pois se ele diz que está fazendo algo por interesse social, eu posso questionar se o que o Poder Público está fazendo se encaixa nessa categoria. No fundo, ele está tirando do privado para devolver para o privado.

Mas então não se deve tirar e recolocar as pessoas, depois das construções?

Não existe tirar e recolocar, é preciso fazer essa desapropriação para remembrar os terrenos. Mas eu poderia construir naquilo que já está lá, começando, por exemplo, com o que está vazio. Tem tantos imóveis vazios devendo... Aliás, tem lei que permite ao Poder Público trocar a dívida pelo imóvel. E não se opta fazer isso, porque o capital que interessa a eles quer terrenos grandes. Se você observar a recuperação de alguns centros, como as cidades francesas, Genebra, na Suíça, até mesmo Lisboa; todas elas foram renovadas mantendo o tecido histórico que já estava lá.

E aí, como já perguntei antes, trata-se da estratégia de revitalização do centro, levando museus, cultura?

Existe uma estratégia, principalmente dos tucanos, e há livros sobre isso, que é a de alavancar a região por meio de equipamentos culturais, que são os museus que você mencionou a pouco, da Língua Portuguesa, Museu da Dança etc. Mas isso não resolve a questão da moradia, afinal quem é que quer resolver a questão da moradia? Uma coisa é você fazer uma cirurgia, que é uma renovação, e outra é fazer uma recuperação. Uma coisa é você fazer terra arrasada e entregar para o mercado imobiliário hegemônico, outra coisa é fazer uma recuperação que também leva em conta a recuperação histórica dos casarões e dos próprios prédios que eram hotéis. Essa discussão é muito importante do ponto de vista urbanístico, porque uma envolve um super aumento do preço do metro quadrado, e a outra pode envolver, como foi uma lei federal na França, um financiamento para a reforma com subsídios, desde que o proprietário deixasse o inquilino que estava lá por mais cinco anos no imóvel.

Qual sua perspectiva para o novo projeto Operações Urbanas, da Prefeitura de São Paulo?

Tenho muito colegas que dizem que na hora que o projeto leva o nome de Operações Urbanas, já dá a entender que se trata de alguma coisa que irá favorecer o mercado imobiliário apenas. Eu diria que qualquer lei no Brasil favorece o mercado imobiliário, sendo aplicada ou sendo ignorada, por causa da correlação de forças. Uma operação urbana poderia perfeitamente ajudar a disseminar a moradia social, mas não com essas características, em que você fala: “bom, eu vou investir e depois vou captar a valorização para aplicar no local”. Na hora que você trabalha com a valorização imobiliária, dificilmente você trabalha com a habitação social.

Mas digamos que, ao invés da Prefeitura de São Paulo colocar maior investimento do seu maior orçamento nas subprefeituras mais ricas - que é o que está acontecendo hoje na cidade de São Paulo (diminuindo o investimento nos bairros pobres)... Por exemplo, tem ruas varridas seis vezes por dia, e tem rua que não é varrida nenhuma vez por ano. Se na cidade rica a gente só fizesse operação urbana, e a cidade rica só pagar pela infraestrutura, você poderia aplicar o que é do orçamento na periferia. É como Robin Hood. Uma operação urbana poderia ser uma coisa interessante, se a prefeitura captasse, e não o mercado. Mas veja que mesmo o conceito de operação urbana é discutível, porém quando se tem uma correlação de forças como acontece agora, qualquer conceito pode ser aplicado em favor do mercado imobiliário.

Sem votos
9 comentários

Comentários

Espaço Colaborativo de Comentários

Comentar

O conteúdo deste campo é privado e não será exibido ao público.
CAPTCHA
Esta questão é para testar se você é um visitante humano e impedir submissões automatizadas por spam.
+9 comentários

... parabens  !!!   so lamento que o CRECI e seus mais de cem mil corretores no estado nao tenham a menor ideia do que a Senhora estah falando.

 

o profissional de imobiliaria estah totalmente segregado deste asunto.

 

 

 

 

 

 

 

Alguem ai se lembra do filme original "Robocop" de Paul Verhoeven? Bem, tirando o fato da extrema violencia do filme, um dos grandes traços de várias produções Hollywodianas nos anos 70 e 80 tem como tema principal a ocupação dos grande centros urbanos e a estratégia de megacorporações e "empreendedores" em "revitalizar" determinados "guetos" das grandes cidades, não através da inclusão social, mas simplesmente da expulsão eliminação daquela população. Está tudo lá em "Robocop" a criação de um superagente da Policia (privatizada parcialmente) que deve melhorar a segurança dos "cidadãos".

A mesma coisa em "Chinatown" de Polasnki, cujo tema subliminar (além da situação de abuso sexual e incesto) é justamente a incorporação do uso da água para os grandes produtores de laranja da California em detrimento as comunidades.

 

Qualquer semelhança não é mera coincidência.

 

Duvido que seja dado visibilidade a matéria, mas vai mesmo assim.

 

Jornal de Negócios – Portugal – 28 de fevereiro de 2012
.
A bolha? Ninguém a viu.

(http://www .jornaldenegocios.pt/home.php?template=SHOWNEWS_V2&id=541305)
.
O mercado da construção e imobiliário português faz lembrar a velha história das bruxas. Pode não se acreditar nelas, mas lá que existem, existem. Na discussão sobre a existência de uma “bolha” no sector, ninguém admite o fenómeno. Mas o que não falta são manifestações de que ele anda por aí. E bem vivo.
O mercado da construção e imobiliário português faz lembrar a velha história das bruxas. Pode não se acreditar nelas, mas lá que existem, existem. Na discussão sobre a existência de uma “bolha” no sector, ninguém admite o fenómeno. Mas o que não falta são manifestações de que ele anda por aí. E bem vivo.

O pudor com que os peritos falam no tema chega a ser caricato, fundado numa espécie de prudência supersticiosa. Tal como falar numa recessão é tido como meio caminho andado para provocar uma, parece que, caso se fale na “bolha” imobiliária portuguesa, se correrá o risco de a fazer rebentar com um pouco mais de estrondo do que aquele com que se tem esvaziado, com alguma discrição, desde 2008. Há, ainda, a hipótese clássica. Um problema de que não se fala, não é um problema.

Tudo seria fácil e simples se a observação da realidade e a crua frieza dos números não fossem mais fortes do que as ilusões que se tentam criar em seu redor. Há centenas de milhares de casas para vender em Portugal, fruto de anos a fio de furiosa aposta na construção nova e que alimentou os bolsos dos empreiteiros e os cofres das autarquias. O fácil acesso ao crédito a baixo preço alimentou o aparecimento de mais oferta, atraída pela valorização dos imóveis, e os bancos colocaram o pé no acelerador. O processo de crescimento da “bolha” colocou-se em marcha, mas ninguém o quis ver enquanto foi inconveniente para o negócio.

A espiral teria de ser interrompida e seria apenas uma questão de tempo até se desfazer o mito, vulgar em Portugal, de que investir no imobiliário não tem risco. Ou o outro mito que garantia que uma casa se valoriza sempre, verdade assente em alicerces de geleia como muitas famílias já terão descoberto, mas que também não será estranha às empresas. Entre as imobiliárias, prevê-se que a falência bata à porta de mais de oitocentas nos próximos tempos. Entre as construtoras, a quebra de actividade foi tão radical que está abaixo daquela que o sector registou em meados dos anos 90.

Na periferia das grandes cidades, onde a euforia do cimento deixou as marcas mais intensas, o valor de mercado das casas já registou quedas que chegam a 40%. Na área do financiamento à habitação e à construção estão dois dos focos de tensão mais graves sobre a saúde financeira dos bancos. Ao crédito mal parado, as instituições financeiras vão somando uma carteira de casas para leiloar, num mercado em que escasseiam os compradores e o dinheiro para os financiar.

Há boas oportunidades de investimento, actualmente? Há. Seria possível comprar, hoje, uma casa a metade do preço que o mercado exigia há cinco anos? Depende das zonas, mas é bastante provável. Se as construtoras estão penduradas, as famílias estão mais apertadas para conseguirem honrar compromissos financeiros, os bancos apanham dos dois lados, os preços caem de forma substancial, parece claro que Portugal tem uma “bolha imobiliária”, só que parece ter vergonha em admiti-lo.

A euforia e o lento “crash” que se lhe seguiu teriam acontecido se o País tivesse legislação do arrendamento que não tratasse os senhorios como instituições de beneficência? Não se sabe. Mas um mercado com rendas formadas através do encontro entre a oferta e a procura teria evitado uma parte daquelas dores e a deterioração de zonas antigas das cidades. Se a nova legislação conseguir corrigir este flagelo, a aposta estará ganha.

 

"... O fácil acesso ao crédito a baixo preço alimentou o aparecimento de mais oferta, atraída pela valorização dos imóveis, e os bancos colocaram o pé no acelerador. O processo de crescimento da “bolha” colocou-se em marcha, mas ninguém o quis ver enquanto foi inconveniente para o negócio."

Essa é uma das raízes do problema. A outra raíz e a cobiça infinita de banqueiros e imobiliárias. Junte os dois e você terá preços de imóveis subindo aos níveis mais ridículos sem nenhuma conexão com a fantasia infantil do "mercado que se auto-regula".

 

Preferível a  'mão invisível do estado", a mão inquieta  de Paulo Maluf  e sucessores.

 

Moral da história: Construtoras e imobliárias só querem fazer imóveis para ricos. Quando resolvem fazer algo para os não-tão-ricos, fazem uma "casca de ovo" mas custando é claro o mesmo que um imóvel muito maior, por causa das "comodidades" inúteis como "playground", "sala de estar comum", "academias de ginástica do condomínio" e outras coisas que a ampla maioria não usa, mas vai pagar ao comprar o imóvel.

E os que não têm dinheiro para comprar essas cascas de ovo? A resposta das construtoras e imobiliárias para estes é "que se explodam". Construtoras e imobiliárias estão se esforçando para disputar com os bancos o topo da escala da vilania...

 

Agora a moda são os tais dos "bairros privativos", verdadeiros Hopi-Haris dentro das cidades. O problema é que, ao meu ver, esses condomínios-clube tiram a liberdade de escolha do proprietário. Sim, porque se antes eu comprava um apartamento e tinha a opção de pagar por um clube, hoje eu sou obrigado a comprar o apartamento e levar junto toda uma infraestrutura supérflua de que nós, trabalhadores, pouco disfrutamos. Infelizmente não há opções de apartamentos sem nenhuma área de lazer. O número de solteiros aumenta e o de famílias diminui, não se fazem necessários tantos playgrounds. Precisamos, isso sim, de mais museus, parques públicos, teatros, cinemas populares.

O mais irônico é que acusam o Estado de planificar a economia, de padronizar e burocratizar. Mas olhem os prédios das nossas cidades. Não são todos iguais?

 

O fantasioso não é uma alternativa ao racional, pois baseia-se no delírio de uns e na ingenuidade de muitos.

Essa posição de só poder "comprar apartamento + disneylândia" é perfeitamente válida para apartamentos novos, claro.

Mas, e apartamentos usados, da época em que só reis e rainhas iam para a Disneylândia ou tinham mais de um carro, e o mortal comum em hora de lazer ia para um clube ou para uma cachoeira à beira de uma estrada?

Muitas vezes, depois de uma procura mais demorada a gente encontra apartamentos antigos bastante amplos e perto do centro, o que também evita necessidades de condução.

Prédios próximos ao comércio central são barulhentos de dia, mas muitas vezes sossegados à noite. E às vezes necessitam de alguma renovação, como novas fechaduras, pintura, parte elétrica, etc., mas nada impossível de se realizar.

 

Perfeito.