As distorções dos fundos imobiliários, por Luis Nassif

 "Suas transações financeiras oferecem pouca ou nenhuma transparência, e os contribuintes merecem uma avaliação clara de quanto estão subsidiando mais uma classe de ativos que pode estar contribuindo para uma maior desigualdade na economia americana”. 

O tema fundos imobiliários sumiu do noticiário, ainda mais após problemas enfrentados pelo maior deles, do BTG.

Mas, em economias mais avançadas, há uma crítica recorrente contra essa modalidade de investimento.

O Instituto for New Economic Thinking preparou um trabalho consistente sobre as distorções provocadas na economia pelos Fundos de Investimento Imobiliário (REITs).

Atualmente, eles têm mais de US $3,5 trilhões em ativos brutos e mais de 500 mil propriedades nos Estados Unidos. No entanto, as regras fiscais os definem como “investidores passivos”. Eles não pagam impostos se investirem pelo menos 75% de seus ativos em imóveis, obterem 75% de sua renda bruta em imóveis e pagarem pelo menos 90% do lucro tributável (excluindo fganhos de capital) como dividendos aos acionistas.

Os REITs cresceram separando os ativos imobiliários de uma empresa dos ativos produtivos. Além de prejudicar as empresas operacionais, criaram um desequilíbrio com outros investidores, que não têm isenção de tributação. 

Na área de saúde, os REITs de saúde montaram parceria com empresas de private equity para separar ativos em propriedade e entidfades operacionais. Com esse modelo, os REITs financiaram a expansão e consolidação de redes de hospitais, montando mega-cadeias com poder de mercado – processo semelhante ao que ocorre no Brasil. Assim como por aqui, as implicações anticompetitivas desse modelo estão sendo analisadas pela pesquisa acadêmica e tornaram-se foco de preocupação para reguladores antitruste.

O mesmo processo está ocorrendo com a rede hoteleira.

Um terceiro efeito ocorre ocorre no nível das empresas operacionais e nos resultados para as empresas, funcionários e consumidores, diz o trabalho. 

A única preocupação dos fundos é maximizar retornos para investidores. Se um hospital precisar de uma reforma para aumentar sua eficiência, o fundo não concordará se não houver retorno financeiro.

Tem mais. Na área de saúde, os REITs usam acordos pelos quais eles são os proprietários dos imóveis e as empresas de saúde as locatárias. Em caso de crise, os inquilinos assumem as perdas de lucros e os custos de riscos de manutenção dos imóveis.

O levantamento mostrou como empresas de private equity compraram casas de repouso e hosopitais  e depois venderam para uma REIT, em uma operação de “venda-arrendamento”. 

Os REITs passaram a receber aluguéis inflacionados de prestadores de serviços de saúde, enquando estes se tornaram inquilinos dos imóveis que eram de sua propriedade. Agora, pagam aluguéis crescentes e continuam a pagar os custos de manutenção e melhorar das propriedades, impostos e seguros.

A conclusão do trabalho é taxativa:

“Acadêmicos e formuladores de políticas precisam examinar mais de perto as atividades do REIT. Seus lucros e remuneração de executivos têm sido extraordinários nos últimos anos, com pouco desconforto causado pela pandemia do COVID. Suas transações financeiras oferecem pouca ou nenhuma transparência, e os contribuintes merecem uma avaliação clara de quanto estão subsidiando mais uma classe de ativos que pode estar contribuindo para uma maior desigualdade na economia americana”. 

12 Comentários

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Antonio Chaves

- 2022-08-04 18:36:12

Mas não existem diferenças entre os REITs americanos e os FIIs brasileiros? Isso não repercutiria no título da matéria?

Samoi

- 2022-08-04 18:09:30

Não vi empresas serem obrigadas a vender seus imóveis para alugar depois. É opção da empresa comprar ou alugar o imóvel. E se o negócio dela for mal, sua obrigação é pagar o aluguel, ao menos tentar negociar com o locatário. Qualquer aluguel é assim. E gostaria que o autor explicasse os prejuízos que cita, pois não mostrou nenhum.

Moacir Rodrigues de Pontes

- 2022-08-04 17:48:43

"Se onde tem crise tem as melhores oportunidades, onde não se tem as melhores oportunidades precisamos produzir a crise!"... "Elementar meu caro Rodrix!"

Paulo

- 2022-08-04 10:08:36

A desigualdade só aumenta quando corporativistas desencorajam investimentos no mercado e incentivam esperar pelo governo.

Laol

- 2022-08-03 19:21:32

Ótimo alerta. Mas seria bom ter algum link para o estudo desse Instituto for New Economic Thinkin. Em geral, da academia para o mercado (= noticiário mainstream) vão lá alguns anos, ou muitos meses, pelo menos.

marcio gaúcho

- 2022-08-03 17:00:54

De picaretagem financeira e esperteza os americanos do norte são especialistas. Os investidores são usados para beneficiar os donos dos fundos e podem perder todo o investimento, mas os donos que gerenciam o negócios não. Os incautos adoram ser trouxas!

Rodrigo

- 2022-08-03 16:15:36

O fundo btg está super descontado (30%menos do valor patrimonial) pagando um bom dividendo. E vacância considerável. Se onde tem crise tem as melhores oportunidades, tem q aproveitar.

Rodrigo

- 2022-08-03 16:12:26

Todo as pessoas que repetem o discurso do antonio uchoa neto que eu conheço são incompetentes na gestão de seus próprios recursos, mas, orgulhosos e altivos, se colocam como "vítimas do sistema". Mimimimi

Valdirocha

- 2022-08-03 15:09:57

Não vejo desse modo. Há sempre o risco envolvido em qualquer transação, imobiliários tem seus riscos, como está acontecendo no Brasil, quando a taxa de juros sobem. Quanto à jogada contábil, não é a regra na Indústria.

VaiNessa

- 2022-08-03 14:29:03

Quanta falácia. Não cita uma única fonte clara de informação. E as que cita é via comentários descontextualizados e genéricos. Vai estudar jornalismo de verdade antes de começar essa propaganda vermelha anti mercado. Ja sei! A proxima vai ser pra investirmos na poupança e no FGTS que são os verdadeiros veiculos de financiamento imobiliário desse país. Ah! E eu tb assisti esse documentário do streaming sobre fraudes na saúde, acho que ja posso virar jornalista. Mas obrigado, seu Nassif, coloca bastante medo na sua patota em ir atras de investimento de verdade, deixa o mercado praqueles que entendem e estão realmente interessados em ganhar a liberdade financeira pra não ficar dependendo de ajuda do governo que vem por aí.

Antonio Uchoa Neto

- 2022-08-03 10:12:25

Não há fraude no sistema financeiro; o sistema financeiro, em si, é uma fraude. Há fraudes na economia real; porque ela não é uma ficção, não é uma atividade virtual, ela envolve produtos reais e agentes reais, e tem consequências reais. Imagine que você é um distribuidor de um produto qualquer; seu vendedor chega no estabelecimento de um cliente qualquer, e emite uma NF de venda de 10 caixas de seu produto, mas entrega 05; o recebedor, parceiro do vendedor, atesta ter recebido 10 caixas; as cinco caixas cobertas pelo documento emitido são vendidas em outros estabelecimentos, que não querem nem precisam de NF, e os parceiros, vendedor e recebedor, dividem o produto desta última venda. Você, o distribuidor, recebe o pagamento das dez caixas vendidas, e todos ficam felizes. Todos? O cliente da primeira transação, naturalmente, não ficará feliz; mas só vai descobrir isso muito tempo depois, quando essa situação se refletir na sua produção - e há muitos meios e modos de adiar essa descoberta; essa pequena operação que descrevi ocorreu em uma empresa onde trabalhei, e levamos alguns anos até descobri-la, e foi mais ou menos um golpe de sorte. Nesse meio tempo, os parceiros do golpe certamente lavaram a égua. Imaginem essa pequena historinha como uma exceção, dentro do mundo da economia real. E imaginem-na também como a regra do cassino financeiro, desregulamentado, livre, rendendo fortunas para os capitalistas, para as duplas de vendedores/recebedores, e, um dia, desabando sobre a cabeça dos clientes/investidores incautos. Ou ignorantes, inocentes, ingênuos, que nome se queira dar a essa gente que alimenta essa fraude na ilusão do ganho fácil e sem esforço. Como diria o Milton Gama, 'enquanto o banqueiro leva uma vida promissora, você leva uma vida promissória'. Não há fraude no sistema financeiro; o sistema financeiro é, em si, uma fraude.

Vladimir

- 2022-08-03 09:27:23

Lá atrás,aprendi que ,quando quase todos os analistas de mercado mandam comprar,é hora de vender. Quando mandam vender,é hora de comprar. Até poucos meses atrás 100% dos analistas mostravam o quanto era vantajoso esse tipo de investimento. É hora de aguardar até mandarem vender.Aí será hora de comprar.

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