Mercado imobiliário volta a fraquejar nos EUA

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 PORTUGUESE, JULY 21, 2010, 12:06 A.M. ET.

O mercado imobiliário americano, que levou a economia do país à recessão dois anos atrás, parece doente mais uma vez.

Em grandes mercados por todo o país, as vendas de casas estão em queda, o estoque de imóveis vendidos aumenta e os construtores recuam em planos de obras.

Ontem, a agência do censo dos Estados Unidos informou que os inícios de obras para residências de uma família caíram 0,7% em junho, para uma taxa anualizada dessazonalizada de 454.000.

É provável que a construção futura caia mais. Os alvarás para obras de casas de uma família caíram 3% em junho, depois de já terem declinado tanto em maio quanto abril.

“Estamos perto dos níveis mais baixos do pós-Guerra”, diz Ivy Zelman, presidente da firma de análise Zelman & Associates. Nos anos 90, os inícios de construção de novas casas eram em média de 1,37 milhão por ano.

[EUA] Scott Pollack

Economistas não identificam um motivo único para a paralisação do mercado de imóveis residenciais. Em vez disso, apontam para uma combinação de fatores que produziram uma queda da confiança, como a fraqueza do mercado de trabalho, a turbulência econômica mundial e queda das bolsas de valores. Além disso, o crédito fiscal que o governo americano ofereceu a compradores de casas venceu no fim de abril.

Enquanto o declínio do setor imobiliário arrastou a economia para a recessão quase três anos atrás, agora é a economia que está derrubando o mercado imobiliário, diz o economista Patrick Newport, da IHS Global Insight. Sem crescimento sustentado do emprego, o mercado imobiliário não vai melhorar, o que por sua vez vai ricochetear na indústria, no varejo e em outros setores altamente dependentes da construção e do consumo das famílias.

Como os EUA são um grande importador, inclusive de bens fabricados no Brasil, a fraqueza do mercado imobiliário e seu impacto sobre a economia americana podem acabar tirando lucros de exportadores mundo afora.

A pesquisa trimestral de condições do mercado imobiliário que o Wall Street Journal faz em 28 áreas metropolitanas mostra que os níveis de estoque cresceram em muitos mercados, embora tenham caído em alguns dos mais fracos, entre eles várias cidades da Flórida; em Atlanta, na Geórgia; e em Charlotte, na Carolina do Norte.

No fim de junho, o estoque estava 33% mais alto que um ano antes em San Diego, e 19% e 15% mais alto em Los Angeles e no condado de Orange, na Califórnia, respectivamente, segundo dados compilados pela John Burns Real Estate Consulting. O aumento do estoque pode depois provocar queda de preços.

Mas mesmo algumas das pessoas empregadas estão desconfortáveis com a ideia de comprar na atual economia. Jeff Gans, um engenheiro de 45 anos de Baltimore que desenvolve software para montadoras, pensou em comprar uma casa ou apartamento durante mais de um ano. Mas preocupações com a estabilidade do emprego o mantiveram na berlinda.

Mesmo a queda das taxas de juros não é suficiente para atiçar o apetite das pessoas pelos imóveis. Na semana passada, a taxa de juro média para um financiamento a taxa fixa de 30 anos estava em 4,57% ao ano, segundo a hipotecária Freddie Mac. É o nível mais baixo desde que ela começou a fazer a pesquisa, em 1971. Mas a demanda por hipotecas para compra de casa está perto do nível mais baixo em 14 anos, segundo a Associação de Bancos Hipotecários. Ela caiu 44% nos últimos dois meses.

O governo ofereceu no ano passado créditos tributários de até US$ 8.000 para compradores de casa que assinassem os contratos até 30 de abril, o que fez com que as vendas aumentassem no início deste ano. Esses compradores tinham até 30 de junho para fechar suas compras até que o Congresso, preocupado que a grande quantidade de vendas não permitisse que elas fossem concluídas em tempo, prorrogou o prazo final até setembro.

Relatórios vão mostrar que as transações completadas de vendas de casa se mantiveram altas até junho, mas novos contratos assinados em maio e junho despencaram. Nacionalmente, as vendas pendentes estavam em queda de 30% em maio em relação a um ano antes.

É fato que alguns mercados dão sinais de recuperação. A atividade em Nova York, Washington e partes da Califórnia continua a melhorar. Mas outros mercados, como Tampa, na Flórida, e Chicago, enfrentam aumento na execução judicial e fraco crescimento do emprego.

Baixas taxas de juros e queda dos preços tornaram as casas mais em conta em muitos mercados que em qualquer outro momento dos últimos dez anos. Mas isso foi acompanhado por uma rigidez na concessão de crédito muito maior que em qualquer outro momento da década, particularmente para os financiamentos grandes demais para receber apoio do governo. Os bancos estão exigindo entradas de 20% ou mais e excelente histórico de crédito porque têm de manter os empréstimos em suas carteiras.

O mercado imobiliário enfrenta dois grandes problemas: um excesso de casas e demanda em queda. Mais de 7 milhões de devedores estão com atrasos de 30 dias ou mais em seus pagamentos de hipotecas ou em algum estágio da execução judicial. O aumento das retomadas de imóveis vai manter a pressão sobre os preços, porque os bancos vão colocar mais casas no mercado. No mês passado, quase 39.000 devedores receberam modificações de financiamento financiadas pelo governo, mas mais de 90.000 saíram do programa, informou o governo ontem.

Além disso, o número de compradores potenciais é restringido pela quantidade sem precedentes de mutuários que devem mais em seus financiamentos do que as casas valem.

Isso torna particularmente difícil para donos de casa como Maria Billis, o tipo que tradicionalmente vende o imóvel atual para comprar um melhor, para decidir fechar a aquisição de alguma casa. Billis não pode vender sua casa em Boynton Beach, na Flórida, porque o valor caiu 25%, ficando abaixo dos US$ 160.000 que ela deve ao banco.

Billis, uma consultora de recursos humanos de 31 anos que se casou no mês passado e quer começar uma família, encontrou um punhado de casas na faixa de preços que busca, mas não quer vender a casa atual por menos do que ela deve, o que prejudicaria seu crédito. Ela pensou em comprar a nova casa e alugar a antiga, mas admite: “É um grande risco.”

As gigantes hipotecárias Fannie Mae e Freddie Mac também estão começando a colocar mais casas retomadas no mercado. As empresas possuíam 164.000 casas no fim de março, 80% mais que um ano antes.

Outro motivo é o aumento da oferta: “Vendedores irrealistas inundaram o mercado” depois de notícias de guerras de ofertas de compra e aumentos de preços no começo do ano, diz Steven Thomas, presidente da corretora Altera Real Estate, do condado de Orange. A quantidade de tempo que as casas lá ficam no mercado inchou de 2,35 meses em abril para 3,78, o nível mais alto do ano.

“Os vendedores acham que o mercado está se recuperando. Eles aumentaram o preço em 5-10-15%. Os compradores não estão engolindo”, diz Jim Klinge, um agente imobiliário em Carlsbad, Califórnia. Nos próximos seis meses, “vai parecer uma volta à recessão porque os vendedores vão ter de baixar seus preços”.

Nem todos os vendedores vão fazer isso. Jerry Anderson pôs e tirou do mercado sua casa de quatro quartos em Dana Point, Califórnia, durante os últimos dois anos. Ele cortou o preço de US$ 1,75 milhão para US$ 1,25 milhão, mas não recebeu nenhuma oferta.

Anderson, que comprou a casa em 1987, diz que vai tirá-la do mercado em dezembro se não a vender, em vez de baixar o preço.

Matt Carney pôs sua casa em Moreno Valley, Califórnia, à venda por US$ 337.000 em fevereiro e baixou o preço ontem pela terceira vez, para US$ 297.000. Ele diz que não pode baixar mais porque deve US$ 274.000 na casa e não quer recorrer às poupanças para pagar pelos custos da transação. “É o mínimo que posso aceitar”, diz Carney, de 51 anos, que trabalha em tecnologia da informação.

Ele e a mulher compraram a casa cinco anos atrás para acomodar os pais dela, mas decidiram mudar para uma casa menor este ano depois que o sogro morreu. Carney planeja finalizar sua compra de uma casa menor mais perto da escola de seus filhos, em Riverside, na sexta-feira. Se sua casa não for vendida ao preço atual até o mês que vem, ele planeja tirá-la do mercado e alugá-la.

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