O financiamento sem TR

Coluna Econômica – 14/09/2006
Alguns exercícios matemáticos permitem avaliar como será o comportamento dos bancos com a possibilidade de conceder financiamentos habitacionais sem correção da prestação pela TR.

Como se sabe, os bancos são obrigados a aplicar em financiamento habitacional parte dos recursos da caderneta de poupança. A caderneta paga TR mais 6,17% de juros ao ano. Nos financiamentos pelo SBPE os bancos cobram de 8% a 12% ao ano mais TR, dependendo do valor do financiamento.

Pelo pacote imobiliário, os bancos poderão oferecer financiamentos à TR do dia, anualizada e fixa até o final do contrato, mais o máximo de 12% ao ano. Com isso, as prestações também serão fixas até o final do contrato. Na verdade, não se acaba com a TR, mas se utiliza a chamada “TR travada” -ou seja, o banco pode “travar” a TR do dia, e utilizá-la até o final do contrato.

Os bancos farão uma projeção de quanto será a TR no decorrer do contrato, e, em função dessa aposta, fixarão os juros dos contratos com “TR travada”, de maneira a minimizar seu risco.

Se a TR explodir, os bancos terão que remunerar a poupança pela TR real, e continuarão recebendo do mutuário pela “TR travada”. Se, pelo contrário, a TR cair mais ainda, eles pagarão menos pela poupança, e receberão mais pelo financiamento com a “TR travada”.

Como os bancos poderão escolher os financiamentos para oferecer o novo contrato, no fundo trabalharão com uma boa margem de garantia para minimizar seu risco.

Vamos a alguns exemplos para quantificar o pacote.

Suponha um financiamento de R$ 100.000,00 por 120 meses, pelo qual o banco cobre 10% ao ano mais TR. Pela Tabela Price, a primeira prestação sairá por R$ 1.298,00. Com a “TR travada”, a prestação inicial seria de R$ 1.551,00.

A partir do segundo mês, a prestação com TR será corrigida pela TR mensal. No final de 12 meses estará em R$ 1.330,00. Já a prestação com “TR Travada” continuará nos mesmos R$ 1.551,00.

Aí, haverá dois cenários:

Cenário Otimista – suponha que a inflação continue sob controle e a TR caia para 2% ao ano no segundo e no terceiro ano e, depois, para 1,5% ao ano. Nesse exemplo, no final do contrato, apenas a partir do 69º mês a prestação com TR superará o valor da prestação com “TR travada”. Sobre os R$ 100.000,00 emprestados, o banco terá tido um lucro líquido de R$ 26 mil sobre o contrato convencional, descontada a TR do período.

Cenário Pessimista – agora suponha que haja uma maxidesvalorização do câmbio que jogue a TR para 15% no terceiro ano, depois caindo sucessivamente para 7%, 5%, 3% e 2% ao ano. Nesse caso, no final do contrato, o banco terá ganhado R$ 6.570,00 a menos do que no contrato convencional, se considerar a TR do período. E, a partir da 35º prestação, o mutuário do contrato convencional passará a pagar mais do que o mutuário do contrato com “TR Travada”.

Apenas para faixas maiores de financiamento, que pagarão 12% ao ano mais TR, valerá a pena optar pela “TR Travada”. No fundo, a única vantagem para o mutuário será ter a segurança de que a prestação não explodirá se a inflação voltar e a TR aumentar novamente. Mas o preço poderá ser alto.

Você pode fazer o Jornal GGN ser cada vez melhor.

Apoie e faça parte desta caminhada para que ele se torne um veículo cada vez mais respeitado e forte.

Apoie agora