Sobre a Selic e os financiamentos imobiliários

Por Paulo Siqueira

Comentário ao post “Especialista acredita que preços irão cair após Copa do Mundo

O grande economista usa falsas premissas. Ele pode estar assutado com os índices de aumento do preço dos imóveis nos últimos 7 anos, mas a análise não pode ser assim, rasteira ao mesmo tempo que é incorreta.

A SELIC não faz parte dos índices de correção para adquirentes de unidades na planta, ou na correção dos valores das parcelas em financiamentos imobiliários.

Vamos aos fatos:

1 – Ao comprar uma unidade diretamente com a Construtora, o adquirente pode a – pagar à vista; b – pagar em parcelas. Se esolheu pagar em parcelas, estas são recolhidas diretamente às construtoras e tem o INCC ( Índice Nacional da Construção Civil ) como índice setoraial de reajuste.

2 – Até a entrega das chaves o INCC vai corrigir as parcelas como visto anteriormente. Quando o imóvel fica pronto, o adquirente tem duas opções a – pagar o saldo à vista e b – financiar junto ao banco ( ou até pela construtora mas as taxas são altas e este tipo de financiamento não é muito frequente ).

3 – O financiamento feito por bancos utiliza o SFI ( menor risco ao credor ) e tabela de Amortização constante, ou seja, as prestações são FIXAS E DRECRESCENTES. A correção das parcelas se dá pela TR que está e sempre esteve, muito baixa.

4 – Como visto até agora, a SELIC NÃO APARECEU. 

5 – As construtoras possuem bancos de ativos em imóveis e 2 tipos de contratos financeiros: a – hipoteca para financiar as obras e que usam os recebíveis e as unidades futuras como garantias e, b – financiamentos de outras naturezas.

6 – Se formaos analizar o total financiado frente aos faturamentos, o número pode parecer alto, mas, na verdade, são operações com baixo índice de inadimplência e que tem garantias muito sólidas em comparação à outros setores.

Resumo: O economista se assustou com os números, pensa que os imóveis subiram muito ( desconsiderando demanda/oferta e o crédito disponível ), tenta surfar em praias que não são as suas e erra totalmente na premissa de saída: a SELIC não interfere nas relações financeiras do mercado imobiliário. Podem ser fatores externos de aumento ou diminuição de demanda, mas, considerando até as baixas taxas de inadimplência do setor, estão longe de alterar o horizonte.

Redação

8 Comentários

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  1. As técnicas de construção

    Construir nos dias de hoje, 2014 é muito diferente do que era há 50 anos atrás.

    Os ganhos de produtividade, aliados às novas tecnologias de projetos e materiais, somados à mão de obra melhor qualificada produzem imóveis de muito melhor qualidade, em prazos muito menosres e preços de construção por metro quadrado muito melhores.

    Mesmo assim, o maquinário e a tecnologia que roda no país está ainda defasada uns 40 anos da de ponta no planeta.

    Por outro lado a demanda por imóveis não cresce mais tão depressa, e o estoque de imóveis antigos têm crescido constantemente, o que diminui a pressão compradora.

    De tudo isto, má tecnica presente nas construções, ganhos de produtividade crescentes, menor pressão de compra, percebe-se que o encalhe monumental de 30% de todos os imóveis comerciáis prontos e postos à venda é pequeno, comparado com a demanda, dá até para supor que as construtoras são o canal número um de lavagem de dinheiro, como corre pela mídia e os lançamentos são feitos para encobrir maracutáias.

    Como os cartórios e o judiciário estão presentes em muitos dos contratos, percebe-se que tudo conspira contra uma saudável indústria da construção cívil em prol do povo e da nação.

    O autor está certo, a SELIC alta é a cereja do bolo da tragédia da construção civil brasileira.

  2. Eu pesquisei para comprar um

    Eu pesquisei para comprar um apartamento há uns dois anos atrás e acabei desistindo. Mas, como tinha deixado meu telefone com alguns corretores e informado quanto queria gastar e quanto tinha disponível para a entrada, sempre tem um me ligando pra saber se comprei ou não e insistindo que a tendência é de valorização. Porém, o que tenho observado a minha volta é o seguinte:

    Os três apartamentos à venda do meu prédio, numa excelente região de BH, trocaram as plaquinhas de vende-se por aluga-se. Com um dos donos tendo a cara de pau de bater na minha porta para saber se eu não queria sair do apartamento atual para alugar o dele.

    O bairro está tomado por faixas de apartamentos com ‘condições imperdíveis’.

    Recebo uns 10 e-mails por dia com as últimas unidades dessa ou daquela construtora. Como o gmall guarda tudo, peguei um empreendimento de um e-mail de hoje e pesquisei nas mensagens antigas para ver quando foi que ele apareceu pela primeira vez nas últimas unidades disponíveis: abril do ano passado.

    Quando alguns corretores me ligam, já aconteceu de me falarem de apartamentos distintos, porém iguais, novos no mesmo prédio, no mesmo dia,  com variação de preço de 25%.

    Mesmo já tendo avisado da minha desistência de comprar por agora, os mais afobados sempre insistem e usam todo tipo de argumento sobre como o imóvel que eu compraria iria valorizar-se muito e que ele só está oferecendo ele 15 mil mais barato que da vez anterior porque o proprietário está precisando do dinheiro com urgência…

    Ainda dentro das minhas experiências pessoais, existe um imóvel que eu quase comprei na planta. Ele custaria 200 mil. Como havia acabado de mudar de emprego, resolvi esperar e tomei um susto quando procurei novamente o corretor e o mesmo apartamento agora custaria 260 mil. Foi quando decidi que não compraria tão cedo, pois não achava natural subir 30% em menos de um ano. Mas, como tinha gostado muito do prédio, continuo acompanhando esse empreendimento. No começo do passado, cheguei a ver “ofertas imperdíveis” de 310 mil para o mesmo empreendimento. Já no fim do ano, o corretor me ligou empolgadíssimo porque tinha conseguido uma unidade por 250 mil.  Na semana passada, uma faixa numa rua perto de casa oferecia negociação direto com o dono de uma unidade no mesmo empreendimento pelos mesmos 250 mil.

    A menos que eu esteja ignorando alguma coisa importante ou a região da Pamoulha esteja completamente descolada da realidade brasileira, minhas observações não favorecem o discurso de alta ou de estabilização de preços. Principlamente, porque estamos falando de imóveis em áreas bacanas, próximo ao estádio e a obras para a Copa. 

    Podem ser “fatores externos de aumento e diminuição de demanda”, mas o que eu vejo é muita gente que comprou para “aproveitar uma oportunidade imperdível” e agora tem um par de chaves nas mãos, mais boletos de condomínio e IPTU, querendo o “lucro” do que aplicou mas enfrentando a concorrência de contrutoras e outros inteligentes investidores na mesma situação.

     

     

    1. O mercado trabalha com a
      O mercado trabalha com a elasticidade do preço. Eles aumentam para ver quem paga. Quando não conseguem o que pedem, vão baixando. A Hyundai trabalha mais ou menos assim com carro. O valor de 200 mil parecia razoavel… então eles subiram para 260 que para ver quem pagava quando chegou em 310 ninguém apareceu.

      Tenho um amigo que queria vender um ap por 400 mil pois estavam pedindo isso no predio. Conseguiu vender por 320. Eu digo sempre você pode pedir o que quiser pelo seu imovel mas ele só vale o que alguém irá pagar.

  3. A selic afeta sim já que ela

    A selic afeta sim já que ela baliza todas as taxas de retorno de uma economia. Então creio que nenhum dos dois está totalmente correto.

    Eu creio que os imóveis de maneira geral, estão com preços altos. Mas daí a achar que haverá um estouro de bolha que supostamente esteja acontecendo vai uma distância muito grande. Um estouro de bolha pressuporia algo como um ape que hoje – antes do estouro – custa R$ 700 mil, passase a custar – depois do estouro – uns 350 mil no máximo. É óbvio que isso muito dificilmente vai ocorrer. O que pode ocorrer é variação – para cima ou para baixo – no valor do preço de ativos, coisa normal no mercado, evidentemente.

    Por outro lado, realmente as taxas de juros de financiamentos estão muito baixas sim.

    Essa coisa de comprar na planta e pagar incc é dos piores tipos de negócios a se fazer. Essa taxa não é do financiamento é uma taxa  da construtora, para ela ir molhano o bico enquanto o imóvel não fica pronto. É uma taxa que não faz muito sentido. Quem compra na planta deveria ter o benefício de se fixar o preço tambem na planta, não faz sentido corrigir todo o saldo devedor como se faz.

  4. Não sou economista mas, por

    Não sou economista mas, por favor, algum me explique uma coisa

    Moro em Niteroi e tenho uma renda bruta de R$10.000. Com essa renda consigo financiar em torno de R$250.000 (este dado é pela simulação da caixa há um ano atrás). Agora com R$250.000 não compro nenhum imovel num bairro de classe media a 20 Km do centro da cidade (onde trabalho). Um apartamento mediano de 3 quartos e em torno de 80-90 m^2 custa em torno de R$600.000. E há inumeros lancamentos saindo.

    Agora o que não entendo é: qual a  porcentagem da população que ganha mais que R$10.000, ou melhor ganha mais que R$ 20.000 por mês para comprar esses imoveis de R$600.000? 

    Isso não seria um indicio de “bolha” ???

    No meu caso tive consegui comprar um casa germinada de 80 m^2 num bairro bem periferico ha uns 20 Km do centro e perco quase 3 hrs por dia no transito

    Tambem noto que quase todos os anuncios de imoveis hoje em dia focam em investidores: otimo investimento e coisas do tipo

     

  5. DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS no 3º Tempo da COPA-FIFA14

    TEXTO PARA DISCUSSÃO IPEA, Brasilía, agosto de 2012

    TD 1762 – Existe Bolha No Mercado Imobiliário Brasileiro?

    Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida / Brasília, agosto de 2012

    SINOPSE  

    Este estudo tem por objetivo avaliar a possibilidade de existência de “bolha” especulativa no mercado imobiliário brasileiro. Para tanto, estudou-se e empregou-se diversas metodologias, tanto em nível microeconômico quanto em nível macroeconômico. De maneira geral, os resultados apontam para a possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil. De maneira objetiva, a Teoria Austríaca do Ciclo Econômico (Tace), reforçada por técnicas estatísticas, fornece uma base teórica sólida para apontar o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo ao crédito, como o principal responsável pelo surgimento desta bolha. A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final.

    Palavras-chave: bolha imobiliária; Escola Austríaca; modelos de vetores autorregressivos (VAR); política monetária; política fiscal. 

    6 DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS

    Este trabalho estudou e empregou diversas metodologias, tanto em nível microeconômico quanto em nível macroeconômico, para verificar a possibilidade de existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. De maneira geral, os resultados apontam para a possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil. De maneira objetiva, a Tace fornece uma base teórica sólida para se apontar o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo ao crédito, como o principal responsável pelo surgimento desta bolha. A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final. Deve-se ressaltar também que a maioria dos contratos de financiamento habitacional no Brasil é feito com juros pós-fixados. Além disso, tal como os resultados da parte econométrica deste estudo sugerem, o mercado imobiliário é sensível e responde negativamente a um aumento nas taxas de juros. Isto é, aumentos nas taxas de juros podem trazer significativos problemas ao mercado imobiliário. Ressalte-se ainda que o aumento nas taxas de juros, provocado pelo Banco Central Americano, foi justamente o que ocasionou a explosão da bolha imobiliária nos Estados Unidos no período 2007-2008. Insiste-se em ressaltar que as atuais políticas fiscais e monetárias do governo brasileiro são claramente inflacionárias. Tais políticas levarão inevitavelmente ao aumento do custo de vida no Brasil, e a todos os demais custos associados com o recrudescimento do processo inflacionário. Lembre-se também que as taxas de juros internacionais estão em um patamar mínimo histórico. Isto quer dizer que, cedo ou tarde, as taxas de juros internacionais irão subir. Quando isto ocorrer, o Brasil também será obrigado a aumentar a taxa de juros doméstica. Os verdadeiros custos, associados às políticas fiscais e monetárias expansionistas adotadas pelo governo brasileiro, irão aparecer. Naturalmente, não se acredita que uma crise no mercado imobiliário brasileiro, caso aconteça, irá ter efeito catastrófico, como ocorreu no caso dos Estados Unidos e em alguns países da Europa, até porque a oferta de crédito no Brasil é ainda bastante restrita. Contudo, não serão desprezíveis. Quando o governo brasileiro for obrigado a aumentar a taxa de juros doméstica, haverá um impacto direto desta medida no setor imobiliário. Então, será a vez do Brasil lidar com uma crise criada exclusivamente pelo mau gerenciamento das políticas fiscais e monetárias do governo brasileiro. Não terá sido o mercado o criador da crise, mas o governo do Brasil. Para finalizar, quando esse desastre ocorrer, o governo irá procurar culpados. Culpará a todos, exceto sua falta de responsabilidade fiscal e monetária. O Brasil deveria aproveitar o atual bom momento da economia internacional para fazer os necessários ajustes de que o país precisa. Contudo, este momento está passando e a oportunidade está sendo desperdiçada. Quando a crise surgir, o governo dará uma resposta errada. Irá aumentar ainda mais os gastos, tornando a política fiscal ainda mais expansionista, e facilitará ainda mais o crédito, afrouxando ainda mais o lado monetário. Estas medidas tornarão a crise mais duradoura e profunda. Quando várias pessoas erram por um tempo prolongado e em magnitudes expressivas, existe um custo a ser pago. A interferência do governo apenas prolonga, piora e redistribui este custo. Ela não elimina o erro, apenas transfere os custos de um setor que cometeu o erro para o restante da economia. A “bolha” no mercado imobiliário brasileiro está sendo criada e sustentada pelo governo. Quando ela “explodir”, o governo se proporá a corrigir, de maneira errada, uma crise que ele mesmo gerou. 

    http://www.ipea.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=15348  

    1. Resposta

      JC. Pompeu,

      Então, eu li o artigo anteriormente e outros estudos no mesmo sentido.

      Já que estamos entrando em aprofundadas análises, que tal verificar a principal delas para quem já tem contratos imobiliários?

      Onde os autores do estudo erram, erra também o autor do artigo na Revista Época Negócios.

      Os contratos de financimaneto imobiliários NÃO são feitos com juros Pós-fixados.

      Se não fosse só isso, a base para empréstimo é a Caderneta de Poupança, que leva TR + 6%aa, na outra ponta.

      Os contratos feitos hoje, fevereiro de 2014 são corrigidos com juros PRÉ-Fixados de 8 ou até 9%aa, mais a variação da TR ( que é baixa ) – 0,0537 ao mês.

      As parcelas na verdade sao decrescentes.

      E se fosse apenas um artigo técnico, não viriam expressões “..depois o Governo vai procurar culpar os outros”, e “…o Brasil deveria aproveitar o momento…”, e por aí vai.

      Foi exatamento contra este viés que escrevi minha breve análise.

       

      abs

       

      Paulo Siqueira

      1. tem razão nas “expressões”

        tem razão nas “expressões” que denotam um artigo técnico-político, quiçá, picuinhas e intrigas econômicas tipo “fogueira das vaidades”, mas é um estudo técnico-econométrico realizado por órgão econõmico aplicado importante do governo federal ou de fundação federal.

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