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Do Valor
Falta de infraestrutura atrasa projetos
Samantha Maia, de São Paulo
31/05/2010
A construção de 503 moradias populares do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) na “área do Osvaldinho”, terreno com ocupação irregular em Taboão da Serra, município da região metropolitana de SP, contará com verdadeiro mutirão de investidores. Além de R$ 24 milhões da construtora, o governo do Estado entrará com R$ 6,3 milhões para pavimentar as ruas e fazer o sistema de drenagem, a Sabesp investirá R$ 1,3 milhão em saneamento básico e a prefeitura, R$ 1,5 milhão para iluminação pública, trabalhos sociais e recuperação ambiental. O projeto foi encaminhado à Caixa Econômica Federal (CEF) na semana passada e aguarda aprovação.
A atuação dos governos – antecipando-se aos investimentos privados e equipando áreas com serviços públicos – tem sido fundamental para viabilizar os empreendimentos do MCMV. Onde esse trabalho não funciona bem, os projetos atrasam. Dos 13 Estados abaixo da média nacional de contratação do programa, 10 são do Norte e do Nordeste, áreas onde, além da valorização dos terrenos gerada pelo aquecimento do mercado, a ausência de infraestrutura adequada reduz as opções de investimento.
Atrás de um terreno caro, o que se encontra não é apenas uma disputa entre investidores, mas também a falta de planejamento das prefeituras para estabelecer áreas voltadas a investimentos em habitação popular. “O Minha Casa, Minha Vida está obrigando os municípios a terem um planejamento. Quando você prevê que determinada área pode ser ocupada por habitação popular, você se antecipa às necessidades”, diz Inês Magalhães, secretária de Habitação do Ministério das Cidades.
Antecipar-se às necessidades, porém, não é a prática mais comum no Brasil. O cenário geral mostra um crescimento urbano desordenado e uma precária oferta de serviços públicos. A cobertura de saneamento, por exemplo, chega a apenas 43% das casas, no caso da coleta de esgoto, e a 81%, no abastecimento de água, índices que crescem num ritmo lento e insuficiente para garantir a universalização num futuro próximo.
Segundo Roberto Senna, presidente da construtora Bairro Novo, o saneamento é um grande gargalo para o programa habitacional. “É natural que as concessionárias não tenham a mesma intensidade de investimento que o programa exige hoje.” Kazuo Nakano, urbanista do Instituto Pólis, diz que o programa exige mudança de cultura das concessionárias. “As companhias de saneamento não costumam se antecipar à demanda.”
Um dado que dá a medida da aceleração dos investimentos em habitação no país é o do volume de financiamentos da CEF, que saltou de R$ 5 bilhões em 2003 para R$ 47 bilhões em 2009. Para liberar o crédito, a instituição exige soluções para água, energia, esgotamento sanitário, vias de acesso, serviços de limpeza, serviços de correios e escolas nas proximidades para atender nova demanda a ser gerada.
Quando não é possível fazer acordo com governos e concessionárias para resolver as pendências, as empresas assumem o investimento e incorporam o novo custo ao preço da casa. O presidente da Bairro Novo, porém, diz que nos projetos para a faixa de de zero a três salários mínimos, a conta não fecha.
No caso da faixa de três a dez salários mínimos, onde não existe um teto fixado para financiamento por unidade habitacional, há espaço para adaptar custos. Foi o que fez a MRV em seu empreendimento em Valparaíso (GO), 40 km de Brasília. O plano de saneamento para atender 2 mil unidades, voltadas para o público de três a seis salários mínimos, saiu do bolso da construtora, que submeteu o projeto à aprovação da Saneago, companhia de saneamento do Estado. O gasto com a perfuração de um poço e a construção da rede coletora de esgoto representarão 1,07% do total do projeto.
“Se não fizermos esse investimento, não viabilizamos o empreendimento”, diz Rubens Menin, presidente da MRV, mas preferimos buscar terras já urbanizadas.” A empresa possui terrenos comprados para investir nos próximos três anos. Ele alerta, no entanto, que com o ritmo atual de investimentos em habitação, o estoque de terrenos urbanizados deve acabar. “Já está difícil nos grandes centros”, diz.
Na região metropolitana de São Paulo, a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) doou os terrenos urbanizados que tinha para a construção de 24,5 mil unidades. “Tem que escolher terrenos já com infraestrutura, porque se precisar fazer os investimentos, o custo fica acima do teto de R$ 52 mil a unidade “, diz Lair Krahenbuhl, secretário de Habitação do Estado de São Paulo.
Segundo ele, o custo de uma estação de tratamento de esgoto compacta é de cerca de R$ 3 mil por unidade. Se houver necessidade de investimentos em rede de água, o custo pode chegar a R$ 5 mil por unidade.
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