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A Responsabilidade pelos Débitos Condominiais Anteriores à Arrem

A Responsabilidade pelos Débitos Condominiais Anteriores à Arrematação
 

Débitos condominiais mencionados no edital de leilão deixam de sub-rogar-se sobre o preço da arrematação?
 

Embora o art. 1.345, do Código Civil, disponha que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios, o § 1o, do art. 908, do CPC dispõe que, no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.
 

Ora, se o débito condominial, nada obstante a sua natureza propter rem, sub-roga-se sobre o preço da arrematação, isto quer dizer que o responsável por tal débito não é o arrematante, mas o executado. Em sendo assim, caso o produto da arrematação seja insuficiente para quitar a dívida condominial, não é o arrematante, mas o executado, que responde por ela, conforme se verifica no aresto a seguir transcrito:
 

“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU SOBRE IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITOS TRIBUTÁRIOS. SUB-ROGAÇÃO QUE OCORRE SOBRE O PREÇO. PARÁGRAFO ÚNICO, DO ART. 130, DO CTN. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR-SE AO ARREMATANTE ENCARGO OU RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PENDENTE, QUE PERSISTE PERANTE O FISCO, DO ANTERIOR PROPRIETÁRIO. 1. O crédito fiscal perquirido pelo fisco deve ser abatido do pagamento, quando do leilão, por isso que, finda a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade tributária. Precedentes: (REsp 716438/PR, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/12/2008, DJe 17/12/2008; REsp 707.605 – SP, Relatora Ministra ELIANA CALMON, Segunda Turma, DJ de 22 de março de 2006; REsp 283.251 – AC, Relator Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, Primeira Turma, DJ de 05 de novembro de 2001; REsp 166.975 – SP, Relator Ministro Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, DJ de 04 de outubro der 1.999). 2. Os débitos tributários pendentes sobre o imóvel arrematado, na dicção do art. 130, parágrafo único, do CTN, fazem persistir a obrigação do executado perante o Fisco, posto impossível a transferência do encargo para o arrematante, ante a inexistência de vínculo jurídico com os fatos jurídicos tributários específicos, ou com o sujeito tributário. Nesse sentido: “Se o preço alcançado na arrematação em hasta pública não for suficiente para cobrir o débito tributário, nem por isso o arrematante fica responsável pelo eventual saldo.” (BERNARDO RIBEIRO DE MORAES, Compêndio de Direito Tributário, 2º vol., Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 513). 3. A regência normativa em tela é a do CTN, parágrafo único do art. 130, dispositivo especial quanto ao caput, posto ser este aplicado nas relações obrigacionais de transferência de domínio ou posse de imóvel. In casu, a situação é especialíssima e adversa, não havendo que se falar em transferência de domínio por fins de aquisição dentro relações obrigacionais civis, seja de compra e venda, cessão, doação etc. 4. Deveras, revela-se inadequado imprimir à questão contornos obrigacionais, sendo impróprio aduzir-se a alienante e adquirente, mas sim em executado e arrematante, respectivamente, diante da inexistência de vínculo jurídico com os fatos jurídicos tributários específicos, ou com o sujeito tributário. O executado, antigo proprietário, tem relação jurídico-tributária com o Fisco, e o arrematante tem relação jurídica com o Estado-juiz. 5. Assim, é que a arrematação em hasta pública tem o efeito de expurgar qualquer ônus obrigacional sobre o imóvel para o arrematante, transferindo-o livremente de qualquer encargo ou responsabilidade tributária. 6. Recurso especial desprovido.
 

(STJ – REsp: 1059102 RS 2007/0172311-0, Relator: Ministro LUIZ FUX, Data de Julgamento: 03/09/2009, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/10/2009)”
 

Nada obstante a clareza meridiana do dispositivo legal supramencionado, segundo o qual, no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, e apesar do entendimento jurisprudencial supra-transcrito, sem contar que a burguesia declara, pública, cínica e solenemente, que a arrematação é considerada forma originária de aquisição da propriedade, transferindo-se o bem para o domínio do arrematante livre dos ônus e gravames que o embaraçavam, os Tribunais Brasileiros entendem que:
 

“Ementa: Cumprimento de sentença. Condomínio edilício. Cobrança de despesas. Arrematação da unidade geradora das despesas. Pedido para substituição processual do pólo passivo. Indeferimento. Débito condominial não previsto no edital do leilão. Inexistência de menção acerca da existência de ônus sobre o imóvel. Ausência de responsabilidade do arrematante. Precedentes jurisprudenciais. Decisão mantida. Recurso desprovido, revogada a liminar.”
 

(https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/464592994/agravo-em-recurso-especial-aresp-1071279-sp-2017-0060425-2)
 

“RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/1973. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER ‘PROPTER REM’ DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO. EXEGESE DO ART. 42, § 3º, DO CPC/1973. JULGADOS DESTA CORTE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (Recurso Especial nº 1.661.708/MG (2015/0181823-0), STJ, Rel. Paulo de Tarso Sanseverino. DJe 13.09.2017).”
 

Em outras palavras, no caso de menção de débito condominial no edital de leilão, os tribunais entendem que ele deixa de sub-rogar-se sobre o preço da arrematação, passando a ser responsabilidade do arrematante, o qual deveria receber o bem livre e desembaraçado de ônus e gravames, tendo em vista que a arrematação é considerada forma originária de aquisição da propriedade. Entretanto, não existe dispositivo legal que embase tal entendimento jurisprudencial. O Inciso VI, do art. 886, do CPC apenas estabelece que o leilão será precedido de publicação de edital, que conterá menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. Por seu turno, o inciso I, do § 5º, do art. 903, do CPC estabelece que o arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito, se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital.
 

Se o edital de leilão tiver mencionado a existência de ônus real ou gravame, de recurso ou processo pendente sobre o bem alienado judicialmente e na hipótese do produto da arrematação ser insuficiente para satisfazer os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, os tais créditos deixam de sub-rogar-se no preço da arrematação?
 

Se os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, não sub-rogarem-se sobre o preço da arrematação em virtude do edital de leilão mencionar suas existências, conforme disposto no inciso VI, do art. 886, do CPC, responsabilizando-se o arrematante pela satisfação de tais créditos em razão da menção de suas existências no edital de leilão, então o executado estará enriquecendo sem causa, com as bênçãos do poder judiciário, o que configuraria uma prática processual teratológica. É lógico que se o valor equivalente aos créditos que recaem sobre o bem tiver sido deduzido do valor da avaliação do bem, a responsabilização do arrematante pela satisfação de tais créditos não configura enriquecimento sem causa do executado.
 

No caso do arrematante ser responsabilizado por débitos condominiais anteriores à sua imissão na posse do imóvel adquirido em leilão judicial em razão da insuficiência do produto da arrematação para quitar tais débitos, o executado estaria igualmente enriquecendo sem causa.
 

O enriquecimento sem causa do executado com as bênçãos do judiciário numa terra sem lei como o Brasil, o qual é conhecido mundialmente não por seus juristas, mas por suas “dançarinas” – eufemismo europeu para prostitutas – e por suas jaboticabas, não causa qualquer constrangimento aos brasileiros, pois aqui um mesmo dispositivo legal dá origem a dois entendimentos jurisprudenciais diametralmente opostos e, portanto, mutuamente excludentes, como o princípio da presunção de inocência antes do trânsito em julgado de sentença penal condenatória, o qual, antes, só permitia excepcionalmente a execução da pena antes do trânsito em julgado da sentença penal condenatória mas atualmente entende como obrigatória a prisão do réu após a confirmação da sentença penal condenatória pela segunda instância. Como se isso não bastasse, aqui também a lei positiva uma jurisprudência, nada obstante a jurisprudência nada mais seja do que interpretação reiterada da lei pelos tribunais, como a Súmula nº 375, do $TJ, segundo a qual o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, a qual foi positivada pelos artigos 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015. Por fim, chega-se ao absurdo da lei despositivar uma jurisprudência, como o § 1o, do art. 908, do CPC, que despositivou a jurisprudência que responsabiliza o arrematante por débitos condominiais anteriores à imissão na posse, na hipótese do produto da arrematação ser insuficiente para quitar tais débitos.
 

A teor do art. 4º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, nos casos de omissão da lei, a jurisprudência não é fonte do direito, em razão do juiz não ser legislador e porque, sendo a jurisprudência a interpretação reiterada das leis feitas pelos tribunais, é impossível interpretar uma omissão legal.

Caso o entendimento jurisprudencial que responsabiliza o arrematante por débitos condominiais anteriores à sua imissão na posse do imóvel adquirido em leilão judicial apenas porque a existência de tais débitos foi mencionada no edital de leilão não perca a sua vigência, nada obstante a sua despositivação legal, o dispositivo que estabelece a sub-rogação dos créditos que recaem sobre o bem arrematado sobre o preço da arrematação é gratuito e inútil, pois, na hipótese de haver outros créditos recaindo sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, tais créditos jamais se sub-rogação sobre o preço da arrematação, o que ensejaria o enriquecimento sem causa do executado.
 

Destarte, se não há fundamento legal para responsabilizar o arrematante por dívidas, ônus ou gravames vinculados ao bem arrematado em leilão judicial e se, conforme a jurisprudência pátria, o arrematante não responde por dívidas, gravames ou ônus reais omitidos no edital, que legitimidade teria ele para desistir da arrematação nos processos sujeitos à apreciação da Justiça do Trabalho, em razão de ausência de menção no edital de leilão da existência de obrigações propter rem, ônus reais ou gravames, já que do fato supostamente inquinado não resulta nenhum prejuízo manifesto aos litigantes nem, menos ainda, a ele próprio?
 

Aliás, ainda que do fato inquinado resultasse manifesto prejuízo aos litigantes, o arrematante não poderia alegar esse manifesto prejuízo para desistir da arrematação, pois o nosso ordenamento jurídico veda o pleito de direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado por este mesmo ordenamento jurídico.
 

Ora, se jurisprudência é a interpretação reiterada que os tribunais dão à lei, nos casos concretos submetidos ao seu julgamento, conforme o Dicionário Aurélio Buarque, então os Magistrados dos Tribunais que transferem ao arrematante a responsabilidade pelo adimplemento de débito condominial anterior à arrematação cuja existência tenha sido mencionada no edital de leilão antes de atuarem como intérpretes e aplicadores da lei, atuam como legisladores. Apesar disso, a arrematação não deixa de ser modo originário de aquisição da propriedade apenas porque o edital de leilão faz menção à existência de ônus sobre o bem leiloado e arrematado.