Condomínios e loteamentos “fechados”

Este comentário foi postado em resposta ao post da Nilva de Souza e tem o objetivo de esclarecer aos colegas das diferenças entre loteamento, loteamento fechado e condomínio horizontal. A colocação sob aspas, da expressão “fechado”, decorre da inexistência jurídica desta categoria de loteamento, que assim é chamada para diferenciar o loteamento e indicar que ele é cercado e oferece outros benefícios aos compradores, além da segurança e restrições ao uso do espaço.

Como comparar um morro carioca com loteamentos “fechados”? O morro é fruto de invasões e ocupações ilegais. O loteamento fechado é completamente legalizado e segue todos as disposições legais para a matéria, mas se trata de um loteamento comum, que se convencionou chamar de fechado em razão de ser murado e dispor de equipamentos comuns, inclusive segurança e cuja administração é exercida por uma associação de moradores, que por sua vez segue as normas legais. Não há nada de  errado.

Confusões sobre o assunto decorrem da falta de legislação específica sobre condomínios horizontais de TERRENOS. Temos a lei 6.766, que trata de loteamentos e a lei 4.591/64 de condomínios, que podem ser verticais (prédios de apartamentos ou comerciais) e horizontais (condomínio de CASAS e não de terrenos). Um condomínio horizontal para receber esse nome (e então ser regido pela lei 4.591, de condomínios) terá obrigatoriamente que ter construções em todos os terrenos, então os poucos condomínios legalmente existentes são pequenas vilas particulares, geralmente com casas pequenas e parecidas.

A questão da segurança e privacidade é que atrai o comprador de imóveis em prédios de apartamentos, vilas particulares e loteamentos “fechados”, por que o poder público, em todas suas esferas, é omisso na segurança e na manutenção de ruas, praças e demais equipamentos públicos.

Nos condomínios legalizados (aptos, conjuntos comerciais e vilas particulares), a convivência entre os condôminos é regida pela lei 4.591 e a administração é exercida pelo síndico (sub-síndico e conselhos) eleito em assembléia geral e que geralmente transfere partes de suas atribuições à uma administradora (nem preciso falar deste assunto, porque a maioria dos colegas aqui mora em aptos). Já os loteamentos “fechados” são administrados por um presidente de associação (vice e conselhos, aí incluido um específico para aprovar construções nos terrenos, observada as  restrições dos loteamentos) com atribuições iguais à do síndico acima mencionada.

As situações citadas na matéria de máfias, milícias, trambiques NÃO se aplicam a condomínios e loteamentos fechados, com as exceções de praxe. E, posso afirmar, seus moradores em geral estão satisfeitos com o produto que adquiriram.

Mas, há algo que realmente falta no Brasil, que é legislação específica sobre condomínios de  terrenos, que viria eliminar a figura relativamente frágil das associações de moradores dos loteamentos “fechados”. A cidade de Novo Hamburgo-RS, foi pioneira em admitir condomínio de terreno, mas a legislação local é insuficiente, sendo necessário a promulgação de legislação federal sobre o assunto.

Sobre as prefeituras concederam à iniciativa privada partes do território municipal, em que já existam no local bairros consolidados, acho completamente absurda e os municípes deveriam buscar ajuda legal para anular a ilegalidade.