A recessão e a bolha imobiliária, por Luiz Alberto Vieira

Mas o texto não fala de

Mas o texto não fala de dificuldades de bancos relacionadas à bolha imobiliária. Fala ao contrário, inclusive, pois aponta as diferenças das análises de crédito no Brasil e outros países. O texto, corretamente, usa o termo “desinflar” para o fenômeno econômico associado à bolha imobilária surgida a partir de 2007, no bojo do aumento do crédito no país. O que se deve avaliar é o estado das grandes imobiliárias e construtoras de imóveis urbanos, muitas com ações cotadas em bolsa e necessidade de apresentação de resultados trimestrais. A bolha imobiliária tem um forte componente, que são os aluguéis, inchados fortemente, sobretudo em função dos grandes eventos, como a Copa e a Olímpiada. A eventual queda dos valores dos aluguéis comerciais pode auxiliar na recuperação das pequenas empresas. Isso, contudo, encontra enorme resistência por parte dos proprietários, que ainda preferem assistir a anos de lojas fechadas que a negociação em bases reais de valores de locação comercial. 

Não sei de onde tiraste este número!

Olha meu caro amigo, lucro de 500% não existe!

No Brasil há os números das novelas da Globo, onde qualquer pessoa tira um milhão de dólares de uma gaveta para fazer qualquer bobagem. As pessoas perderam o senso do ridículo e este teu 500% de lucro é um caso.

Pode ter havido um ou dois imbecis na cidade de São Paulo ou Rio de Janeiro que compraram um imóvel 400% acima do valor de mercado, principalmente bicheiros, contrabandistas de drogas ou outro do tipo, pois com 500% acima do valor de construção daria para o sujeito comprar um terreno e construir o edifício inteiro ficando com a metade dele.

Primeiro que este custo do metro quadrado a varrer não existe mais, o CUB em função do acabamento sem considerar o preço do terreno (isto que é o importante), ou seja, se os financiamentos fossem limitados a R$2.000,00/m², só seria possível construir casas de Padrão Baixo ou casas de Interesse Social.

Vou colocar uma lista dos custos não considerados no valor do CUB

Fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A – quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador.

Quanto ao valor do terreno este deve ser considerado conforme a região do empreendimento entre 20% a 35% do custo total, pois eses são os índices que são entregues ao proprietário do terreno em área construída, logo considerando um CUB de imóvei de luxo da ordem de 1800/m² se agregarmos o custo do terreno e mais obras complementares sem o lucro do incorporador e construtor isto já vai para quase R$3.000,00/m².

O CUB é um índice que deve ser utilizado para reajuste de contratos, pois fixado o preço inicial este varia com este índice.

PIB nominal já inclui a inflação!

Portanto, não cabe somar os dois índices.

E é óbvio e ululante que houve uma bolha no Brasil. O que não temos aqui (ainda) é um gatilho para causar uma queda acelerada nos preços – a maior parte dos financiamentos imprudentes foram realizados pelas construtoras, ocasionando uma série de distratos (devolução do imóvel no momento da entrega). No entanto, estas não têm o interesse em “queimar” tais unidades. Nos EUA, como os imóveis devolvidos iam para os bancos, estes os colocavam em leilão, o que em última linha causou a queda acelerada nos preços.

A única chance do desinflar da bolha se tornar em uma explosão é se uma das grandes construtoras quebrar, mas mesmo assim eu acredito que o governo interviria para tentar segurar a situação. Governo esse que poderia ter tomado medidas macroprudenciais para evitar a especulação mas não o fez, talvez querendo surfar na onda do mercado imobiliário – pelo contrário, o MCMV foi um grande fator de pressão nos preços dos terrenos. Agora, que aguente a ressaca provocada pelo fim dos “bons tempos”.

Pega um banquinho e espera sentado!

Primeira coisa, bolha não desinfla, explode. Isto que caracteriza uma bolha, quando desinfla quer dizer que o preço está inflado, ou seja acima do preço que dá lucro ao incorporador, quando desinfla atinge o preço que deixa de dar lucro e simplesmente deixam de construir, aí cria uma inflação de demanda e o preço sobe.

Num mercado estável (uma ilusão dos teóricos da economia) se não houvesse crecimento populacional nas cidades significativo, se não houvesse pessoas morando em locais inapropriados este mercado estável poderia existir, porém no Brasil não há a mínima condição de se atingir um preço de equilíbrio, vais estar sempre subindo ou descendo.