Uma modalidade de investimento usada para financiar projetos imobiliários de risco nos Estados Unidos tem sido pressionada intensivamente, na medida em que mutuários tentam pagar empréstimos ligados a empreendimentos comerciais.
As chamadas obrigações de empréstimo garantidas por imóveis comerciais (CRE CLO) englobam dívidas consideradas especulativas demais para títulos de risco e retorno que possuem as hipotecas tradicionais como garantia.
Dados da Bloomberg mostram que, em sete meses, a porcentagem de ativos problemáticos que esses produtos de nicho possuem aumentou quatro vezes, para mais de 7,4%. No caso dos mais afetados, a inadimplência já chega na casa dos dois dígitos.
Assim, os principais interventores no mercado estimado em US$ 80 bilhões correram para renegociar empréstimos, enquanto os vendedores a descoberto intensificavam suas investidas aos emissores de capital aberto que, na visão deles, podem estar com tantos débitos em aberto que possuem pouco ou nenhum valor patrimonial.
Tal cenário é mais um golpe no mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos, que tem passado por dificuldades desde a pandemia. Avaliado em US$ 20 trilhões, o setor quase levou o New York Community Bank à falência ao ponto de suscitar alertas da secretária do Tesouro, Janet Yellen, e do presidente da Reserva Federal, Jerome Powell.
Porém, os observadores da indústria dizem que poucos produtos estão mais expostos do que os CRE CLO – inclusive, um diretor de investimentos afirma que esse mercado “é o primeiro a ser afetado por inadimplência nos mercados de dívida CRE”.
“Os empréstimos dentro dos CRE CLOs tendem a ser para propriedades transitórias, por isso os mutuários contam com a revenda antes do vencimento do empréstimo. Mas hoje muitos mutuários não conseguem vender propriedades perto de onde as compraram”, ressaltou Mark Neely, diretor de investimentos alternativos da gestora financeira GenTrust.
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