Financeirização desde 1964
por Fernando Nogueira da Costa
O processo de financeirização via fundos e securitização está contribuindo para elevar o preço da terra, dos imóveis e da infraestrutura no Brasil. Altera a própria dinâmica de distribuição de renda e riqueza. Esse mecanismo estrutural é importante, porque conecta finanças, preços de ativos e distribuição de riqueza.
O mecanismo básico desse encadeamento causal é a entrada de capital financeiro provocar a valorização de ativos, isto é, formas de manutenção de riqueza. Quando instituições como o BTG Pactual estruturam fundos (FIIs, FIAGRO, FIPs etc.), ocorre ampliação da demanda por ativos reais como imóveis, terras agrícolas e concessões de infraestrutura.
Essa demanda não vem apenas de usuários desses ativos, mas de investidores financeiros, fundos de pensão e capital estrangeiro. Como resultado, a lógica de precificação muda. Antes, o preço era baseado no uso (moradia, produção, transporte). Depois, o preço passa a ser baseado no fluxo financeiro esperado.
A capitalização de renda futura é o núcleo da valorização. O preço de um ativo passa a ser determinado por algo como a relação fluxo de renda esperado / taxa de retorno exigida. Quanto menor a taxa exigida e quanto maior o fluxo esperado, maior será o preço do ativo hoje. Isso pode levar à inflação de preços de ativos, mesmo sem mudança proporcional no uso real.
Há um efeito específico em cada setor. No de imóveis, FIIs aumentam a demanda por imóveis comerciais e logísticos, daí investidores competem com usuários. Os preços sobem e os aluguéis tendem a subir para sustentar o retorno.
Na área de terra agrícola, FIAGRO e CRAs atraem capital financeiro e terra passa a ser vista como ativo financeiro, não só produtivo. Há valorização acelerada da terra e maior concentração fundiária.
Em infraestrutura, concessões e ativos regulados entram em carteiras financeiras. Se preços dos ativos sobem, tarifas precisam sustentar retorno aos investidores
Quanto ao efeito distributivo, quem ganha e quem perde? Ganham proprietários de ativos (terra, imóveis, concessões), investidores financeiros e gestores de ativos como o BTG Pactual. Perdem os consumidores pelo aluguel mais caro e as tarifas mais altas, novos entrantes enfrentam barreira de acesso a ativos e trabalhadores diante o maior peso da renda de propriedade.
Trata-se de uma mudança estrutural da renda produtiva para a renda patrimonial. O processo implica uma transição de renda gerada pela produção (lucro operacional) para renda gerada pela posse de ativos valorizados. Isso reforça a concentração de riqueza e a desigualdade patrimonial.
Tem um efeito macroeconômico mais amplo. Esse processo pode gerar um “círculo cumulativo” com entrada de capital financeiro – valorização de ativos – aumento de garantias (colaterais) – mais crédito e mais investimento financeiro – nova valorização. É uma dinâmica auto reforçada com retroalimentação.
Uma nuance importante, para evitar simplificação, é não se tratar de um processo apenas “negativo”. Ele também amplia financiamento para infraestrutura, viabiliza projetos de grande escala e diversifica fontes de funding além do Estado e bancos. O ponto crítico não é a existência do processo, mas sua predominância e seus efeitos distributivos.
Está ocorrendo, no mundo financeiro contemporâneo, a subordinação crescente dos ativos reais à lógica financeira. O valor de uso continua existindo, mas o valor de troca passa a ser determinado pelos mercados financeiros.
A financeirização via fundos e securitização aumenta a liquidez e a demanda por ativos reais, redefine seus preços com base em retornos financeiros, eleva o valor desses ativos e transfere renda para detentores de patrimônio. Resulta em maior concentração de riqueza e mudança na estrutura distributiva da economia.
Esse processo se articula com a história brasileira de valorização imobiliária, desde as reformas de 1964 (correção monetária, FGTS etc.), conectando o passado institucional à financeirização atual. Aparece uma linha de continuidade histórica não óbvia à primeira vista: a financeirização atual não rompe com o passado, ela radicaliza uma arquitetura institucional construída desde os anos 1960.
Em um encadeamento histórico-estrutural, o ponto de inflexão foi a reforma financeira (bancária e de mercado de capitais) de 1964–1967. Após o golpe militar de 1964, o Estado brasileiro criou um sistema financeiro com três pilares: correção monetária, financiamento habitacional estruturado e segmentação do crédito. Instituições-chave passaram a ser o Banco Nacional da Habitação, o Sistema Financeiro da Habitação e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.
A inovação central foi transformar inflação em mecanismo financeiro. Antes disso, a inflação destruía contratos de longo prazo. Com a correção monetária, ocorreu algo decisivo: contratos passaram a ser indexados à inflação. Isso permitiu crédito imobiliário de longo prazo, preservação do valor real dos ativos financeiros e formação de poupança institucional
O FGTS se torna a base de funding estruturado com captação compulsória (percentual das folhas de pagamentos de salários) e direcionamento para habitação e infraestrutura. Isso gera fluxo contínuo de recursos, financiamento de longo prazo e expansão do crédito imobiliário.
Como efeito imobiliário, moradia vira ativo financeiro. Com esse arranjo, imóveis deixam de ser apenas bens de uso e passam a ser reservas de valor protegidas contra inflação. O resultado é uma forte valorização imobiliária nas décadas seguintes, com formação de patrimônio urbano e expansão da propriedade privada como ativo financeiro.
Um ponto crucial é a indexação como proto-financeirização. A correção monetária introduz algo fundamental: a lógica de capitalização de fluxos futuros. O valor do ativo passa a depender do fluxo corrigido ao longo do tempo. Isso antecipa o visto hoje em FIIs, CRIs e securitização.
Os anos 1980–1990 foram de crise e transição. Com a hiperinflação, a indexação se generalizou, ativos financeiros substituíram moeda e imóveis continuaram sendo reserva de valor. Depois, com o Plano Real, houve o fim do regime da inflação alta , desindexação parcial, mas a lógica financeira permaneceu.
Os anos 2000 configuraram a ponte para a financeirização moderna com três movimentos importantes. O primeiro foi a expansão do crédito imobiliário com o uso intensivo de poupança e FGTS. O segundo foi a criação de instrumentos de mercado financeiro como CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e securitização. Aí começou a transição de financiamento bancário para financiamento via mercado de capitais.
O salto recente se deu a partir de fundos e plataformas financeiras, quando entraram agentes como o BTG Pactual. Eles não criaram o sistema do zero — eles financeirizaram a estrutura herdada, transformando imóveis em FIIs, empacotando crédito imobiliário em CRIs e distribuindo ativos para investidores
Há uma linha contínua e estrutural desde os anos 1960–80 com indexação e FGTS tendo papel-chave na formação de ativos imobiliários valorizados. Nos anos 1990–2000, houve estabilização e emergência do mercado de capitais diante do mercado de crédito bancário. Nos anos 2010–2020, surgiram securitização, fundos e capital global. Em termos simples, o antes considerado um ativo protegido da inflação, hoje é um ativo negociado globalmente.
Aconteceu uma mudança qualitativa: de proteção para valorização financeira. Antes, imóvel era visto como proteção contra inflação. Agora, imóvel se apresenta como ativo para gerar retorno financeiro. Implica em maior liquidez, maior integração com outros mercados e maior sensibilidade a juros e fluxos de capital.
Como consequência distributiva, ligando passado e presente, o arranjo dos anos 1960 já gerava valorização imobiliária e concentração patrimonial. A financeirização atual intensifica isso, amplia a demanda por ativos, eleva preços e integra investidores globais
O Brasil não “entrou” na financeirização recentemente. Ele construiu, desde os anos 1960, um sistema onde ativos reais já eram financeiramente estruturados, contratos já eram indexados e o Estado organizava o funding. A novidade recente é a mercantilização plena desses ativos via mercado de capitais e fundos.
Fernando Nogueira da Costa – Professor Titular do IE-UNICAMP. Baixe seus livros digitais em “Obras (Quase) Completas”: http://fernandonogueiracosta.wordpress.com/ E-mail: fernandonogueiracosta@gmail.com.
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