Entenda o golpe da Vibra no mercado, por Luís Nassif

Vamos às explicações da Vibra para o calote dado nos detentores de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

A financeirização da economia é responsável pela praga do CEO genérico, o executivo financeiro especializado em melhorar os dividendos exclusivamente no curto prazo. Não lhe interessa trabalhar a perpetuidade da economia, preservando a imagem, investindo no seu crescimento, na melhoria tecnológica, na ampliação do mercado. O que importa é o próximo balanço e a próxima distribuição de dividendos.

Essa tem sido a marca de todas as empresas privatizadas desde o impeachment, dentro do padrão de imediatismo que caracteriza administrações municipais e estaduais – vide Rio Grande do Sul -, empresas prestadoras de serviços públicos – vide Enel, Light e Eletrobras. E sob o beneplácito de uma imprensa que abriu mão definitivamente do exercício de pensar o país.

Vamos às explicações da Vibra para o calote dado nos detentores de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Em 2008, a BR Distribuidora emitiu CRIs para construir o edifício Lubrax. A garantia dos CRIs seriam os aluguéis pagos por ela até 2031, corrigidos anualmente por IPCA + 5,5% ao ano. 

Foi um dos primeiros lançamentos de CRI.

Pela lógica, o edifício ficou amarrado ao contrato até 2031. Ou seja, quem fosse comprar o prédio saberia que não teria direito a aluguéis até 2031.

Onde vem a esperteza? A proprietária do edifício, a Confidere, entrou em crise e a Justiça determinou o leilão do Lubrax.

Aí, um advogado esperto procurou a Vibra e falou-lhe da grande tacada que poderiam montar.

A Vibra tinha um contrato de locação até 2031. Qualquer investidor que adquirisse o edifício, teria que ficar até lá sem receber aluguel.

Mas e se o comprador fosse a própria Vibra? Aí ela poderia ficar sem pagar os aluguéis, porque seria o mesmo que pagar para ela própria.

E trata de buscar furos no contrato original. O contrato – sustentavam os advogados espertos – era apenas com a Confidere. Na época, os organizadores do CRI não teriam cuidado da definição de garantias reais ou fidejussórias, que garantissem o pagamento dos aluguéis, nem de amarrar garantias em relação às obrigações contratuais do edifício. 

O contrato previa que, em caso de rescisão unilateral, os investidores recebessem a totalidade dos aluguéis que seriam devidos até o final do contrato.

Então, imaginaram os espertos:

  • o contrato era com a Confidere, não com a Vibra.
  • se qualquer grupo adquirisse o edifício, não receberia o aluguel até 2031, porque a locatária, a Vibra, tinha um contrato para pagar ao CRI.
  • mas se a própria Vibra adquirisse, ela não teria nenhum compromisso com os detentores de CRIs, porque o contrato seria com ela mesmo, já que a Confidere não se cuidou de amarrar os contratos ao edifício.

Se o compromisso dos investidores era com a Confidere, supõe-se, ao menos, que parte dos recursos da venda do edifício fossem preferencialmente para pagar os investidores. Acontece que, do preço mínimo fixado, foram descontados os aluguéis futuros, o que reduziu o valor do edifício pela metade.

Não tem lógica. Se a Confidere tivesse recebido o valor mínimo total fixado no edital, poderia ressarcir os investidores. Mas recebeu descontado o valor dos aluguéis futuros. E, agora, a Vibra diz que não vai pagar mais os aluguéis porque o imóvel é dela.

A esperteza engoliu o esperto. Na época, não houve garantias maiores porque o risco financeiro era da BR Distribuidora, empresa com padrão de comportamento sério. Quando adquiriu a BR, o natural é que, como sucessora, a Vibra preservasse todos os compromissos da BR, fixados em contrato ou por práticas de negócio.

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Luis Nassif

6 Comentários

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  1. Matéria muito superficial e sem fundamentos, primeiramente se a BR distribuidora emitiu os cris lá em 2008 como afirmado na matéria, ela teria a dívida dos Cris mas o edifício seria dela.
    Então se a BR distribuidora foi privatizada e agora vibra e o edifício não e o edifício não é dela então logo não foi ela que emitiu os cris.
    Em relação a contrato de aluguel, todo o contrato de aluguel ele pode ser quebrado desde que o locatário pague uma multa prevista em contrato.
    E levando em consideração que ela não era a dona do imóvel porque ela pagava aluguel, logo ela não emitiu os cris, e se agora ela comprou o imóvel não faz sentido nenhum ela pagar aluguel sendo que o imóvel é dela

    1. O CNPJ é o mesmo, portanto a empresa é a mesma, gouve apenas a alteração da razão social. Logo, a obrigação permanece. Aliás, legalmente isso é bem básico.

  2. Para quem curte um calotinho, mais um envolvendo a Serra Gaúcha (será que agora também fica no RJ?), a Forte Securitizadora, a Devant e a WAM, como no caso Gramado Parks (desta vez é com a Golden Laghetto):

    https://einvestidor.estadao.com.br/negocios/calote-de-cris-de-resort-envolve-acusacao-desvio-de-dinheiro/

    Interessante a posição dos corretores, também sob calote:

    https://www.caiquemarquez.com.br/noticia/economia/corretores-terceirizados-do-grupo-wam-protestam-em-gramado-e-canela-por-falta-de-pagamento

    Relembrem o outro caso:

    https://www.hoteliernews.com.br/gramado-parks-credores-aprovam-execucao-de-divida/

    E o agente fiduciário completamente perdido no meio do tiroteio… Com os tubarões mandando às favas as regras, natural que o fenômeno vá se espalhando. Um viva à saúde do mercado de capitais tupiniquim… Liliput é aqui?

    Quem não tem o papel, separe a pipoca e aprecie a exuberante entropia dessas operações multitudinárias, com muitos agentes aptos a fazer hermenêutica criativa, arrotar pretensões e transformar um investimento num thriller jurídico. Tá difícil competir, né Netflix?

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