Dados e comparações sobre o aumento de preços do mercado imobiliário

“Bolha”

Duas obervações:

Bolhas são infladas por crédito e, por essa razão, geram crises sistêmica. Esse segmento com preços de bolha não depende de crédito. Então, se e quando desinflarem, não haverá crise bancária.

Segmentos de ativos sem mercado líquido, como artes e jogadores de futebol, são tradicionais meios de lavar dinheiro. Outro meio de se lavar dinheiro é o mercado de imóveis de alto padrão. Isso é mais provável que bolha, um meio de legalizar dinheiro sonegado e internalizar aplicações no exterior.

Esta Bolha é Crédito-Dependente

A bolha imobiliária que ora ataca a economia brasileira é potencialmente perigosa e causa, ou causará, prejuízos consideráveis – que poderiam ser evitados, pois bolha especulativa não é fatalidade – a quase todos, de compradores e locatários de imóvel, ao Estado, passando por contribuintes, sociedade, governo, comércio etc. Pode pôr em risco a economia como um todo, mas pode ser contida.

Há em curso no Brasil um processo de aumento desenfreado e insustentável dos preços dos imóveis novos e usados, tanto para venda, quanto para locação – chamado de bolha imobiliária. Pesquisando-se a Internet por intermédio do Google, e usando-se como argumento de busca “bolha imobiliária Brasil”, chega-se a inúmeras entradas sobre o assunto – 289.000 resultados mais precisamente, isto, hoje, 16/09/2012. Ora, não haveria tantas entradas se não houvesse bolha especulativa imobiliária, e argumentar mais para mostrar a existência do fenômeno é perder tempo. Há uma bolha imobiliária no Brasil afetando os preços de venda e locação de imóveis novos e usados, ponto.

Até há pouco tempo atrás, o mercado imobiliário brasileiro estava praticamente parado, com demanda baixíssima. A favelização era crescente. Mesmo hoje, quando alguns dizem que a demanda aumentou fortemente, há, talvez como resquício da fase anterior, só no centro da cidade de São Paulo, por exemplo, um estoque de mais de 400.000 imóveis vazios (há mais imóveis vazios na cidade de São Paulo do que famílias sem moradia – http://www.cartacapital.com.br/sociedade/ha-mais-imoveis-vazios-do-que-f…). Com o advento da política habitacional do governo federal – financiamento de casa própria em prazos mais longos com juros mais baixos, propaganda em favor da aquisição da casa própria etc. – a demanda aumentou. A política habitacional seria, então, por ter provocado o aumento da demanda, a causa indireta da bolha imobiliária. Mas não é assim: a forma de implementação da política imobiliária, ela sim, e não a política em si, é a verdadeira causa indireta da bolha imobiliária.

O mercado é fortemente influenciado pelas políticas habitacionais governamentais: se o mercado imobiliário não for assistido pelo governo, como a experiência prova, sua produção míngua, o deficit habitacional aumenta e a favelização explode. Como o mercado por si só não atende as necessidades habitacionais da sociedade, os governos se veem obrigados a intervir, e tem sido assim desde há muito (BNH etc.). Neste momento, o mercado está a sofrer intervenção do governo federal, e, portanto, está sob regulação (ou controle) do governo. Embora seja uma intervenção “bondosa” – o governo fez aportar bilhões de reais ao mercado -, é uma intervenção. Não há, portanto, que se falar em lei da oferta e procura, como fazem alguns, para tentar justificar a explosão especulativa perpetrada a custa de recursos de milhões de poupadores em cadernetas de poupança (e, portanto, nesta acepção, recursos tão públicos quanto os impostos), afora outras fontes, para favorecer uns poucos especuladores. Há uma bolha especulativa cuja causa indireta é a forma de implementação da política habitacional do governo que inundou o mercado com dinheiro, e que não considerou o preço como critério para concessão de financiamento.

A sabedoria popular diz que “quem pariu Mateus que o embale”. Sob este primado, uma vez que é causador ainda que indireto da bolha imobiliária, cabe ao governo, por meio dos operadores da política habitacional, analisar, caso a caso, o preço do imóvel para a concessão de financiamento. Já existe protocolo regendo a concessão de financiamento, e, portanto, considerar o preço justo como mais um critério para a concessão de financiamento não chega a ser novidade. Haverá defensores da bolha, os poucos que ganham com ela em detrimento de muitos, mas têm de ser enfrentados, pois acabar com a bolha é absolutamente necessário e urgente, uma vez que este movimento especulativo é prejudicial a quase todos.

Dizem alguns, como se fosse coisa boa, que a bolha imobiliária brasileira demorará bastante para estourar – bolhas especulativas, como é o caso dessa bolha imobiliária, cedo ou tarde, estouram inevitavelmente, a exemplo das famosas “correntes” ou “pirâmides”. É como se estes dissessem: fique frio, aproveite este tempo bom enquanto pode. Ledo engano: se você não é especulador, corretor financeiro, corretor imobiliário, este tempo é ruim para você. A fase pré estouro da bolha que se está a viver prejudica os destinatários últimos das moradias – as famílias sem casa – e, também, o governo, o Estado e a sociedade em geral. Uns poucos, muito poucos se comparados aos prejudicados, são beneficiados por ela. Estes ganham bilhões com a bolha. Você (e eu) é um dos que dará seu rico dinheirinho a eles, agora, ou, se não agora, quando a bolha arrebentar.

As famílias que querem comprar casa para morar estão se defrontando com aumentos do preço dos imóveis em taxas que chegam a 100% em um ano. Na cidade de São Paulo, por exemplo, como testemunharam colegas comentaristas aqui mesmo no blog, há casos pornográficos como estes: apartamento de 52 m2 a R$ 750 mil (na planta!); apartamento de 42 m2 (6m x 7m) a R$ 350 mil (sem garagem), ou de 45 m2 (com garagem) a R$ 450 mil. Na cidade do Rio de Janeiro, sou testemunha de aumento de um imóvel usado na Ilha do Governador cujo preço, em cerca de uma ano, passou de R$ 80 mil para R$ 190 mil. Mas não é só na Ilha do Governador: em toda a cidade do Rio de Janeiro, os preços de venda dos imóveis explodiram, bem como os preços dos aluguéis, embora estes tenham crescido em menor proporção (mas, ainda assim, muito elevada).

Alguns dados e escolhas: a renda familiar mensal das classes E, D e C varia, tomadas em conjunto, de quase zero a R$ 6.220,00, segundo http://blog.thiagorodrigo.com.br/index.php/faixas-salariais-classe-social-abep-ibge; ou de quase zero a R$ 7.475,00, segundo http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2012/06/com-renda-de-classe-media-trabalhador-diz-que-so-faz-o-basico.html. As famílias, como consideradas nas definições das classes mencionadas, são supostas constituídas por quatro pessoas: pai, mãe e dois filhos (não são levados em conta idosos agregados à família). Vai-se considerar que a renda familiar das classes E, D e C vai até R$ 7.475,00. As classe E, D e C correspondem a 78% da população (http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2012/03/22/classe-c-passou-a-ser-maioria-da-populacao-brasileira-em-2011).

A política habitacional governamental tem por propósito, como se depreende dos discursos das autoridades, prover habitação decente às classes E, D e C, uma vez que membros delas foram empurrados para favelas, cortiços e ruas – de impressionar o depoimento de uma professora aposentada dado ao “Fantástico” em 09/09/2012, obrigada a viver nas ruas da cidade de São Paulo. Para tentar minorar o descalabro, o governo criou o programa “Minha Casa, Minha Vida”, afora outros programas pró casa própria terem sido melhorados, ou criados. O aumento abusivo dos preços dos imóveis, porém, esta a inviabilizar o atingimento do objetivo da política governamental de melhorar as condições habitacionais das classes populares. Ao contrário, tais condições podem piorar!

Dá para ver a que a política habitacional do governo está inviabilizada quando se faz a simulação do financiamento para compra da casa própria. Vejam-se os resultados da simulação de financiamento pela CEF – usando-se sítio dela – do imóvel de 42 m2 antes mencionado (R$ 350.000,00), supondo-se que o adquirente tenha renda familiar igual ao máximo da classe C (R$ 7.475,00) e tenha 32 anos de idade. Segundo a simulação, o adquirente teria de dar uma entrada de R$ 123.909,01, pagar prestações mensais de R$ 2.146,39 (bem suavemente decrescentes) e submeter-se a um prazo de financiamento de 420 meses (35 anos).

Fica evidente que, em condições normais, nenhuma família das classes E, D e C poderia comprar este imóvel minúsculo, de apenas 42 m2 (6m x 7m), pouco mais do que uma cela de presídio. Quem das classes E, D e C disporia de R$ 124 mil para dar de entrada? E, depois, qual família destas classes aguentaria pagar R$ 2,150 mil mensalmente, mais condomínio, IPTU, água, luz e gás? Ainda que o imóvel custasse “apenas” R$ 200 mil, o adquirente teria de dar de entrada, segundo uma nova simulação, R$ 22 mil, e arcar com prestações mensais de R$ 2,160 mil. Com tais preços, 78% da população brasileira está impedida de financiar a compra da casa própria (as classes C, D e E). Os destinatários últimos das moradias estão, claramente, portanto, sendo prejudicados pela bolha especulativa: se antes, um imóvel pequeno, popular, com dois quartos, custava de R$ 80 mil a R$ 120 mil, hoje começa, no mínimo em R$ 190 mil, sendo o limite superior infinito. Hoje, a política habitacional do governo é prejudicial às classes populares, com reflexos negativos nas demais classes. Trata-se do chamado tiro que está a sair pela culatra, infelizmente para todos nós.

O governo também está sendo prejudicado: programas de financiamento habitacional que deveriam melhorar as condições de habitação da maioria da população – classes E, D e C que constituem a base eleitoral do governo – estão sendo apropriados por especuladores e por compradores de alta renda. Assim, a bolha imobiliária impede que o governo atenda ao justo reclamo por acesso à moradia de sua principal base de sustentação, as classes populares, com evidentes prejuízos políticos. O objetivo governamental de promoção do desenvolvimento do país é, também, prejudicado pelo aumento abusivo dos preços dos itens – quanto mais caro o imóvel, menos imóveis são contratados e menor é o desenvolvimento. O controle da inflação é afetado, pois a bolha é fortemente inflacionária. Ademais disto, o crescimento artificial do custo da moradia drena recursos deprimindo o consumo familiar, o que reduz a arrecadação de impostos. A bolha é ruim para o governo e também para o comércio.

O Estado é prejudicado porque a precariedade habitacional é fator promotor de criminalidade, doença, formação educacional/profissional deficiente que impactam desfavoravelmente e estruturalmente o Estado, reduzindo-lhe persistentemente (20 anos ou mais, em razão das expectativas de duração dos financiamentos) a receita e aumentando-lhe os custos. Trata-se de efeito deletério que ultrapassa governos. A bolha é ruim para o Estado.

A sociedade contribuinte é prejudicada, pois é ela que mantém o Estado, e, quanto mais ineficiente ele for, maior é o ônus dos que efetivamente contribuem – e a sociedade contribuinte é, majoritariamente, a classe média, aquela mesma que, além de ver barrado seu acesso á casa própria, é onerada pela ineficiência aumentada do Estado, pelo aumento da inflação, isto sem se falar do aumento da favelização, criminalidade, doenças contagiosas etc. A bolha é ruim para a sociedade contribuinte, em especial, para a classe média.

Mas o pior virá depois: quando a bolha arrebentar, emergirá de uma só vez o prejuízo construído sorrateiramente por anos, causando hecatombe econômica formidável, como ensinou ao mundo a bolha especulativa americana, também de fundo imobiliário. Claro que, quanto mais demorar a explodir, maior tenderá a ser o prejuízo produzido pela bolha em sua fase recôndita, e, por conseguinte, tenderão a ser piores as consequências quando a roubalheira – e o termo não é forte, pois bolha especulativa é roubo – aflorar, e a conta tiver de ser paga em sua integralidade. Por mais paradoxal que pareça, s,e a bolha é inevitável, melhor que estoure logo, não depois.

A bolha explodirá quando os compradores, em quantidade estatisticamente significativa, não puderem mais pagar seus financiamentos e os agentes financiadores (CEF, BB e privados) não tiverem a quem repassar os imóveis, a esta altura valendo metade, um terço, um quinto dos valores artificialmente elevados de quando foram vendidos, e, mesmo assim, muito poucos podendo comprá-los – tal pode acontecer se, por exemplo, houver estremecimento econômico, estremecimento que será enormemente agravado pelo concomitante estouro da bolha. Nessa oportunidade, como se viu nos EUA, a conta será apresentada a nós, pois bancos não podem falir – assim, quem roubou, roubou, e cubramos nós o rombo. As perspectivas de risco, este sim sistêmico, são gravíssimas.

É muito prejuízo efetivo e potencial, mas há solução: a moralização pelo governo do mercado imobiliário, proibindo que agentes financeiros governamentais concedam empréstimos para a compra de imóveis cujos preços caracterizem especulação, cujos preços não sejam justos. Pode ser feita, precisa ser feita e é providência que tem de ser tomada com urgência.

O artigo discorre bem sobre o

O artigo discorre bem sobre o assunto. Não precisa ser especialista para perceber que os preços dos imóveis estão irreais frente a renda das pessoas.  Essa euforia é alimentada pelos grandes e eventos mas não tem como se sustentar depois disso, aí vem o prejuízo daqueles que embarcaram na onda dos especuladores.

Eu queria que alguém publicasse alguns dados:

– quantos imóveis foram comprados para “investimento”, quantos são os investidores e qual é o total “investido”?

– quantos imóveis foram comprados para moradia mesmo, qual o comprometimento de renda médio dos compradores, qual é a empregabilidade desses compradores no longo prazo?

Bolha é credito sem renda ou investimento sem comprador e até agora o pessoal só fala do preço. Assim, não dá para saber em que pé a coisa está de verdade.