Por Ramalho12
Comentário ao post “Dados e comparações sobre o aumento de preços do mercado imobiliário“
A bolha imobiliária que ora ataca a economia brasileira é potencialmente perigosa e causa, ou causará, prejuízos consideráveis – que poderiam ser evitados, pois bolha especulativa não é fatalidade – a quase todos, de compradores e locatários de imóvel, ao Estado, passando por contribuintes, sociedade, governo, comércio etc. Pode pôr em risco a economia como um todo, mas pode ser contida.
Há em curso no Brasil um processo de aumento desenfreado e insustentável dos preços dos imóveis novos e usados, tanto para venda, quanto para locação – chamado de bolha imobiliária. Pesquisando-se a Internet por intermédio do Google, e usando-se como argumento de busca “bolha imobiliária Brasil”, chega-se a inúmeras entradas sobre o assunto – 289.000 resultados mais precisamente, isto, hoje, 16/09/2012. Ora, não haveria tantas entradas se não houvesse bolha especulativa imobiliária, e argumentar mais para mostrar a existência do fenômeno é perder tempo. Há uma bolha imobiliária no Brasil afetando os preços de venda e locação de imóveis novos e usados, ponto.
Até há pouco tempo atrás, o mercado imobiliário brasileiro estava praticamente parado, com demanda baixíssima. A favelização era crescente. Mesmo hoje, quando alguns dizem que a demanda aumentou fortemente, há, talvez como resquício da fase anterior, só no centro da cidade de São Paulo, por exemplo, um estoque de mais de 400.000 imóveis vazios (há mais imóveis vazios na cidade de São Paulo do que famílias sem moradia – http://www.cartacapital.com.br/sociedade/ha-mais-imoveis-vazios-do-que-f…). Com o advento da política habitacional do governo federal – financiamento de casa própria em prazos mais longos com juros mais baixos, propaganda em favor da aquisição da casa própria etc. – a demanda aumentou. A política habitacional seria, então, por ter provocado o aumento da demanda, a causa indireta da bolha imobiliária. Mas não é assim: a forma de implementação da política imobiliária, ela sim, e não a política em si, é a verdadeira causa indireta da bolha imobiliária.
O mercado é fortemente influenciado pelas políticas habitacionais governamentais: se o mercado imobiliário não for assistido pelo governo, como a experiência prova, sua produção míngua, o deficit habitacional aumenta e a favelização explode. Como o mercado por si só não atende as necessidades habitacionais da sociedade, os governos se veem obrigados a intervir, e tem sido assim desde há muito (BNH etc.). Neste momento, o mercado está a sofrer intervenção do governo federal, e, portanto, está sob regulação (ou controle) do governo. Embora seja uma intervenção “bondosa” – o governo fez aportar bilhões de reais ao mercado -, é uma intervenção. Não há, portanto, que se falar em lei da oferta e procura, como fazem alguns, para tentar justificar a explosão especulativa perpetrada a custa de recursos de milhões de poupadores em cadernetas de poupança (e, portanto, nesta acepção, recursos tão públicos quanto os impostos), afora outras fontes, para favorecer uns poucos especuladores. Há uma bolha especulativa cuja causa indireta é a forma de implementação da política habitacional do governo que inundou o mercado com dinheiro, e que não considerou o preço como critério para concessão de financiamento.
A sabedoria popular diz que “quem pariu Mateus que o embale”. Sob este primado, uma vez que é causador ainda que indireto da bolha imobiliária, cabe ao governo, por meio dos operadores da política habitacional, analisar, caso a caso, o preço do imóvel para a concessão de financiamento. Já existe protocolo regendo a concessão de financiamento, e, portanto, considerar o preço justo como mais um critério para a concessão de financiamento não chega a ser novidade. Haverá defensores da bolha, os poucos que ganham com ela em detrimento de muitos, mas têm de ser enfrentados, pois acabar com a bolha é absolutamente necessário e urgente, uma vez que este movimento especulativo é prejudicial a quase todos.
Dizem alguns, como se fosse coisa boa, que a bolha imobiliária brasileira demorará bastante para estourar – bolhas especulativas, como é o caso dessa bolha imobiliária, cedo ou tarde, estouram inevitavelmente, a exemplo das famosas “correntes” ou “pirâmides”. É como se estes dissessem: fique frio, aproveite este tempo bom enquanto pode. Ledo engano: se você não é especulador, corretor financeiro, corretor imobiliário, este tempo é ruim para você. A fase pré estouro da bolha que se está a viver prejudica os destinatários últimos das moradias – as famílias sem casa – e, também, o governo, o Estado e a sociedade em geral. Uns poucos, muito poucos se comparados aos prejudicados, são beneficiados por ela. Estes ganham bilhões com a bolha. Você (e eu) é um dos que dará seu rico dinheirinho a eles, agora, ou, se não agora, quando a bolha arrebentar.
As famílias que querem comprar casa para morar estão se defrontando com aumentos do preço dos imóveis em taxas que chegam a 100% em um ano. Na cidade de São Paulo, por exemplo, como testemunharam colegas comentaristas aqui mesmo no blog, há casos pornográficos como estes: apartamento de 52 m2 a R$ 750 mil (na planta!); apartamento de 42 m2 (6m x 7m) a R$ 350 mil (sem garagem), ou de 45 m2 (com garagem) a R$ 450 mil. Na cidade do Rio de Janeiro, sou testemunha de aumento de um imóvel usado na Ilha do Governador cujo preço, em cerca de uma ano, passou de R$ 80 mil para R$ 190 mil. Mas não é só na Ilha do Governador: em toda a cidade do Rio de Janeiro, os preços de venda dos imóveis explodiram, bem como os preços dos aluguéis, embora estes tenham crescido em menor proporção (mas, ainda assim, muito elevada).
Alguns dados e escolhas: a renda familiar mensal das classes E, D e C varia, tomadas em conjunto, de quase zero a R$ 6.220,00, segundo http://blog.thiagorodrigo.com.br/index.php/faixas-salariais-classe-social-abep-ibge; ou de quase zero a R$ 7.475,00, segundo http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2012/06/com-renda-de-classe-media-trabalhador-diz-que-so-faz-o-basico.html. As famílias, como consideradas nas definições das classes mencionadas, são supostas constituídas por quatro pessoas: pai, mãe e dois filhos (não são levados em conta idosos agregados à família). Vai-se considerar que a renda familiar das classes E, D e C vai até R$ 7.475,00. As classe E, D e C correspondem a 78% da população (http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2012/03/22/classe-c-passou-a-ser-maioria-da-populacao-brasileira-em-2011).
A política habitacional governamental tem por propósito, como se depreende dos discursos das autoridades, prover habitação decente às classes E, D e C, uma vez que membros delas foram empurrados para favelas, cortiços e ruas – de impressionar o depoimento de uma professora aposentada dado ao “Fantástico” em 09/09/2012, obrigada a viver nas ruas da cidade de São Paulo. Para tentar minorar o descalabro, o governo criou o programa “Minha Casa, Minha Vida”, afora outros programas pró casa própria terem sido melhorados, ou criados. O aumento abusivo dos preços dos imóveis, porém, esta a inviabilizar o atingimento do objetivo da política governamental de melhorar as condições habitacionais das classes populares. Ao contrário, tais condições podem piorar!
Dá para ver a que a política habitacional do governo está inviabilizada quando se faz a simulação do financiamento para compra da casa própria. Vejam-se os resultados da simulação de financiamento pela CEF – usando-se sítio dela – do imóvel de 42 m2 antes mencionado (R$ 350.000,00), supondo-se que o adquirente tenha renda familiar igual ao máximo da classe C (R$ 7.475,00) e tenha 32 anos de idade. Segundo a simulação, o adquirente teria de dar uma entrada de R$ 123.909,01, pagar prestações mensais de R$ 2.146,39 (bem suavemente decrescentes) e submeter-se a um prazo de financiamento de 420 meses (35 anos).
Fica evidente que, em condições normais, nenhuma família das classes E, D e C poderia comprar este imóvel minúsculo, de apenas 42 m2 (6m x 7m), pouco mais do que uma cela de presídio. Quem das classes E, D e C disporia de R$ 124 mil para dar de entrada? E, depois, qual família destas classes aguentaria pagar R$ 2,150 mil mensalmente, mais condomínio, IPTU, água, luz e gás? Ainda que o imóvel custasse “apenas” R$ 200 mil, o adquirente teria de dar de entrada, segundo uma nova simulação, R$ 22 mil, e arcar com prestações mensais de R$ 2,160 mil. Com tais preços, 78% da população brasileira está impedida de financiar a compra da casa própria (as classes C, D e E). Os destinatários últimos das moradias estão, claramente, portanto, sendo prejudicados pela bolha especulativa: se antes, um imóvel pequeno, popular, com dois quartos, custava de R$ 80 mil a R$ 120 mil, hoje começa, no mínimo em R$ 190 mil, sendo o limite superior infinito. Hoje, a política habitacional do governo é prejudicial às classes populares, com reflexos negativos nas demais classes. Trata-se do chamado tiro que está a sair pela culatra, infelizmente para todos nós.
O governo também está sendo prejudicado: programas de financiamento habitacional que deveriam melhorar as condições de habitação da maioria da população – classes E, D e C que constituem a base eleitoral do governo – estão sendo apropriados por especuladores e por compradores de alta renda. Assim, a bolha imobiliária impede que o governo atenda ao justo reclamo por acesso à moradia de sua principal base de sustentação, as classes populares, com evidentes prejuízos políticos. O objetivo governamental de promoção do desenvolvimento do país é, também, prejudicado pelo aumento abusivo dos preços dos itens – quanto mais caro o imóvel, menos imóveis são contratados e menor é o desenvolvimento. O controle da inflação é afetado, pois a bolha é fortemente inflacionária. Ademais disto, o crescimento artificial do custo da moradia drena recursos deprimindo o consumo familiar, o que reduz a arrecadação de impostos. A bolha é ruim para o governo e também para o comércio.
O Estado é prejudicado porque a precariedade habitacional é fator promotor de criminalidade, doença, formação educacional/profissional deficiente que impactam desfavoravelmente e estruturalmente o Estado, reduzindo-lhe persistentemente (20 anos ou mais, em razão das expectativas de duração dos financiamentos) a receita e aumentando-lhe os custos. Trata-se de efeito deletério que ultrapassa governos. A bolha é ruim para o Estado.
A sociedade contribuinte é prejudicada, pois é ela que mantém o Estado, e, quanto mais ineficiente ele for, maior é o ônus dos que efetivamente contribuem – e a sociedade contribuinte é, majoritariamente, a classe média, aquela mesma que, além de ver barrado seu acesso á casa própria, é onerada pela ineficiência aumentada do Estado, pelo aumento da inflação, isto sem se falar do aumento da favelização, criminalidade, doenças contagiosas etc. A bolha é ruim para a sociedade contribuinte, em especial, para a classe média.
Mas o pior virá depois: quando a bolha arrebentar, emergirá de uma só vez o prejuízo construído sorrateiramente por anos, causando hecatombe econômica formidável, como ensinou ao mundo a bolha especulativa americana, também de fundo imobiliário. Claro que, quanto mais demorar a explodir, maior tenderá a ser o prejuízo produzido pela bolha em sua fase recôndita, e, por conseguinte, tenderão a ser piores as consequências quando a roubalheira – e o termo não é forte, pois bolha especulativa é roubo – aflorar, e a conta tiver de ser paga em sua integralidade. Por mais paradoxal que pareça, s,e a bolha é inevitável, melhor que estoure logo, não depois.
A bolha explodirá quando os compradores, em quantidade estatisticamente significativa, não puderem mais pagar seus financiamentos e os agentes financiadores (CEF, BB e privados) não tiverem a quem repassar os imóveis, a esta altura valendo metade, um terço, um quinto dos valores artificialmente elevados de quando foram vendidos, e, mesmo assim, muito poucos podendo comprá-los – tal pode acontecer se, por exemplo, houver estremecimento econômico, estremecimento que será enormemente agravado pelo concomitante estouro da bolha. Nessa oportunidade, como se viu nos EUA, a conta será apresentada a nós, pois bancos não podem falir – assim, quem roubou, roubou, e cubramos nós o rombo. As perspectivas de risco, este sim sistêmico, são gravíssimas.
É muito prejuízo efetivo e potencial, mas há solução: a moralização pelo governo do mercado imobiliário, proibindo que agentes financeiros governamentais concedam empréstimos para a compra de imóveis cujos preços caracterizem especulação, cujos preços não sejam justos. Pode ser feita, precisa ser feita e é providência que tem de ser tomada com urgência.
kiko marinho
23 de janeiro de 2014 5:09 pmSério?!?
Primeiro, não dá para deixar de registrar que o critério de existir ou não bolha imobiliária é o número de ocorrências no google: curupira tem 917 mil, boitatá tem 152 mil, e o bicho papão mais de 1 milhão. Segundo, um apartamento de 350 mil de 42 m2 certamente não é caro por maldade do governo, mas sim por estar em algum bairro mais nobre, e absolutamente não é para a classe C. existem até mais caros (o do exemplo custa 8 mil o m2, em 2012 já vendiam a 12 mil na vila olímpia), com varanda gourmet, solarium, piscina aquecida com raia, concierge, fitness, cozinha americana, depósito, etc. Não é o tipo de oferta para a classe CDE…
rundfunk hörer
23 de janeiro de 2014 5:28 pmE agora? Descobri que a terra é quadrada!!
Pesquisando-se a Internet por intermédio do Google, e usando-se como argumento de busca “bolha imobiliária Brasil”, chega-se a inúmeras entradas sobre o assunto – 289.000 resultados mais precisamente, isto, hoje, 16/09/2012. Ora, não haveria tantas entradas se não houvesse bolha especulativa imobiliária, e argumentar mais para mostrar a existência do fenômeno é perder tempo.
Estou em choque. Tasquei no Google “a terra é quadrada” e deu a bagatela de 948.000 resultados!!! E com foto e tudo pra provar que o planeta é tão quadrado quanto um giz de bilhar.
Nem precisa argumentar mais. Colombo era um idiota.
Vou pra casa me auto-suicidar-me, matando-me a mim mesmo pela primeira vez.
ulderico
23 de janeiro de 2014 5:34 pmSempre que o Estado se mete a
Sempre que o Estado se mete a regulador de algum mercado, como o imobiliário, a caca está feita.
O minha casa minha vida é o responsável pela criação dessa bolha cada vez mais visível e que. arrebentando, levará de roldão a economia e, possivelmente, a CEF e o BB.
O artificialismo da valorização impulsionada pelo programa é gritante. A inadimplencia dos tomadores de empréstimo na base do mercado, classes D e E, já beira os 20 por cento.
Hoje os acionistas e aplicadores sofisticados começam a sentir o prejuízo. Mas pobres iludidos, como iludido fica qualquer otário em qualquer bolha especulativa, continuam a colocar seu dinheiro na poupança.
Trágico.
Andre SP
23 de janeiro de 2014 6:21 pmMeu amigo muita calma nesta hora!
Esta bolha de valorização ainda não atingiu o pobre, mas derrubou a procura por imoveis!
Conheço muita gente que desitiu de comprar! Achou absurdo a explosão dos preços… Qualquer banco ou gerente que assina este financiamento possui uma planilha de custo e todos os informativos para saber que a composição do preço é abusiva e rejeita o finaciamento pelo fato da garantia ser inferior ao valor pago. o Programa minhacasa minha vida exige parametros de moradia popular, já vi muita gente dizendo que o banco recusou financiar vários apartamentos por estarem fora dos paramentros.
Aqueles que assinarem pode ter certeza que irão para cadeia por fraude! Na bolha americana houve também muito refinanciamento onde o proprietário pegava mais dinheiro emprestado em cima de um imóvel justificando que seu valor de mercado estaria muito mais alto. Sã ocaso diferente por em quanto.
Não podemos descartar fraudes entre construtoras e gerentes onde o banco financiou a construção para um valor de revenda com custos majorados!
Miguel A. E. Corgosinho
23 de janeiro de 2014 6:32 pmIsso parece discurso de político fanfarrão
Há uma diferença de orientação entre mercado imobiliário e governo.
Está provado que bolha de política monetária e de derivativos podres de agentes financeiros nos EUA causaram deflação de preços.
Não existe bolha imobiliária com causa de preço – preço é consequência do mercado aquecido e não problema habitacional de governo.
Programa Minha Casa Minha Vida tem como objetivo atender a faixa salárial de renda baixa (em São Paulo) no limite de R$ 190.000,00. Programa este sustentado por recursos existentes do FGTS.
Faixa de R$ 350.000,00 está longe de problemas com a intervenção do governo. Ficou provado que fatores de demanda e oferta podem puxar os preços para cima, e inflacionar toda cadeia de imóveis.
Os imóveis novos ou usados, em Belo Horizonte, por exemplo, na faixa acima de R$ 350.000,00 ficam estocados em torno de 3 a 12 meses, mas não existe ninguém aqui falando em bolha imóbiliária.
Este mes de janeiro as vendas deram uma acelerada.
Ou seja: Não está havendo nada que o próprio mercado não está sabendo lidar.
Miguel A. E. Corgosinho
Gerente de Vendas
Miguel A. E. Corgosinho
23 de janeiro de 2014 6:43 pmEsta onda de que Programa
Esta onda de que Programa Minha Casa Minha Vida inflacionou o mercado é conversa fiada de quem não entende do assunto.
Se o governo deixar de oferecer moradias, o déficit habitacional irá puxar os preços para cima.
Em quem vocè vai por a culpa?
ulderico
23 de janeiro de 2014 7:13 pmÉ, quem entende do assunto
É, quem entende do assunto devem ser os corretores de imóveis, especialistas absolutamente isentos na questão e que, em caso de estouro da bolha, não serão atingidos em seus interesses econômicos.
Miguel A. E. Corgosinho
24 de janeiro de 2014 2:30 amSou corretor credenciado, meu caro.
Hoje somos mais de 50.000 corretores profissionais em B.Hte. Meu Creci: 7121 desde 1977.
Poucos corretores entendem do assunto: “… em caso de estouro da bolha, não serão atingidos em seus interesses econômicos.”
Como assim?
O corretor, se houver um estouro de bolha, ou qualquer crise é atingido economicamente. Digamos que, inclusive, pela ignorância dos clientes e construtores que acreditam nessa boataria propagada pela mídia, porque prejudica as espectativas tanto do vendedor como do comprador.
Mas, em pouco tempo, a maioria da população parte do pensamento de agir no sentido de que somos livres e determinados em todos interesses econômicos. O que não deixa de ser mais um grande engano que a mídia propaga.
Marcelo A. O.
24 de janeiro de 2014 1:58 pmVocê sendo um corretor, sabe muito bem da existência a bolha.
Mas não pode admití-la, lógico, não agora, porque prejudica seus negócios.
Entretanto, você já ouviu falar em “Even Day”, nos feirões de contrutoras com 35% de desconto para a desova de estoques que estão cada vez maiores, sabe que as construtoras não corririram os preços apenas pelo INCC, houve sim aumento artificial, promessas de ganhos de 20% de valorização por ano, valorização infinita, etc…É claro que você conhece as tabelas e os gráficos comparativos entre ao aumento da renda da população, o aumento do INCC, o aumento do m² dos imóveis promovido pelas construtoras.
Você também sabe que o impacto da volorização da mão-de-obra, que foi cerca de 30% nos últimos 6 anos (não estou falando de reajuste salarial na data base, e sim de aumento real da remuneração) não teve tanto efeito assim no aumento dos custos de construção.
E você sabe que o mercado está praticamente parado, só se vende imóvel dando desconto. E claro que você aconselha isso aos seus clientes.
Um abraço!
Julião
23 de janeiro de 2014 6:45 pmA bôlha existe mesmo
Incorporadoras deixaram de fazer novos lançamentos e mesmo alguns já edificios já pré-lançados foram devolvidos os pagamentos dos sinais. O grande número de desistente, mesmo após o pagamento de parte das parcelas está obrigando a um enorme número de distratos. É só entrar nos sites da bolsa de valores para ver comentários com dados numéricos precisos.
A nossa bôlha foi preparada pelo elevado montante de dinheiro, aportado por grupos de financistas com recursos do exterior, brasileiros ou extrangeiros (já que ninguem consegue saber de que nacionalidade eles são) e passaram a especular no mercado brasileiro em função do baixos custos de imóveis (na opinião deles), que havia nas grandes cidades do Brasil e principalmente no Rio e São Paulo (capital e interior). Fizeram o mesmo que nos USA onde ganharam muita grana, principalmente as empresa de corretagem de negócios. Só falta deixarem o custo para nós, contribuintes, pagarmos, porque os compradores de imóveis de média qualidade, acima de R$ 8/10.000,00 o metro quadrado, vão ter os seus valores rebaixados e a dívida a pagar será pelo valor comprado.
Luis S
23 de janeiro de 2014 7:12 pmWrong
Tambem quase nao consegui continuar a longa leitura depois que vi o criterio cientifico usado. Numero de entradas no Google? Faz-me rir. Mas outros colegas ja apontaram o assunto, entao nao vou falar mais.
Chega a ser engracado como se pode colocar qualquer argumento de qualquer lado da historia que se quer provar.
Primeiro, e’ verdade que se ha maior financiamento, ha maior procura e isto aumenta o valor dos ativos. Normalmente, isso e’ discutido no preambulo da primeira aula do curso de economia. E muito obvio e repetir isso nao acrescenta nada.
Mas e’ a primeira vez que vejo alguem criticar o governo por ser POUCO intervencionista! Olha a solucao sugerida:
“…moralização pelo governo do mercado imobiliário, proibindo que agentes financeiros governamentais concedam empréstimos para a compra de imóveis cujos preços caracterizem especulação, cujos preços não sejam justos.”
Nosso amigo quer regulamentar a lei da oferta e da procura! Qual e’ o “preco justo” de qualquer ativo??? Na segunda aula do curso de economia, uma vez que a lei de oferta e demanda ja seja entendida, se conclui que nao existe isso de “preco justo”. Existe preco de equilibrio, que muda sempre que as condicoes do mercado mudam.
Mas talvez o que o colega propoe seja tabelar o lucro das companhias imobiliarias. O preco justo e’ o “custo” + X%. Mas o que e’ o custo, senao uma serie de outros precos que tambem estao sujeitos a lei da oferta e procura? O “custo” da companhia e’, por exemplo, o salario do operario, que tem aumentado significativamente, exatamente pelo excesso de demanda por novas construcoes. Vamos tabelar isso tambem? Para que o preco do imovel seja justo, vamos combinar que o operario nao pode ganhar mais de X, o produtor de cimento nao pode cobrar mais que Y e o lucro da construtora nao pode ser mais que Z?
Espero ter demonstrado quao simplista e’ a ideia de que o governo possa definir “precos justos”.
Mas tem mais. O proprio autor aponta o principal motivo pelo qual essa politica de incentivo e’ extremamente necessaria:
“a precariedade habitacional é fator promotor de criminalidade, doença, formação educacional/profissional deficiente que impactam desfavoravelmente e estruturalmente o Estado”
Exatamente! Nao fazer nada e’ pior! O verdadeiro motivo de valorizacao dos ativos imobiliarios e’ que a demanda sempre foi reprimida e a precariedade habitacional de uma imensidao de brasileiros foi aceita como “normal” por muito tempo!
Um marciano que lesse isso ia imaginar que o governo esta tirando gente de suas casas confortaveis e colocando em situacao precaria. Qualquer pessoa com mais de 20 anos sabe que e’ o contrario: situacoes de absoluta falta de tudo estao se tornando, senao seguras, no minimo menos precarias.
O problema apenas comeca a se resolver. Cria distorcoes, sem duvida, que devem ser monitoradas e corrigidas (mas nao com tabelamento de precos). Mas se alguem hoje mora num cubiculo de 42m, quando antes morava numa favela; e quem morava num cubiculo agora tem um apartamentinho um pouco melhor, isso por si so’ ja faz uma diferenca significativa que tende a reduzir os problemas com “criminalidade, doença, formação educacional/profissional deficiente” e outros.
A questao correta e’: o aumento do preco dos ativos imobiliarios vai configurar uma bolha que, ao estourar, podera por a perder parte significativa dos avancos obtidos e criar um prejuizo social significativo?
Sobre isso, ha controversias. O autor admite conhecer as opinioes de quem diz que a suposta bolha nao vai estourar logo. Mas interpreta erradamente que quem diz isso esta tendo uma atitude de “laissez-faire”. O fato de que nao existe um estouro no horizonte e’ positivo porque da tempo para que eventuais ajustes sejam feitos. Ninguem defende ficar de bracos cruzados esperando estourar. Ha que monitorar o processo e fazer as intervencoes que sejam economicamente uteis. Apertar o credito se se sentir que ha perda de controle e’ uma opcao, por exemplo. Mas isso quando e se for necessario.
Alem disso, o autor tambem demonstra conhecer que o programa tem uma gestao de credito bastante responsavel. Nos exemplos que ele cita, os preco dos imoveis varia, mas a prestacao e’ a mesma? Porque? Ele nao explica, mas e’ que o programa limita o valor da prestacao em relacao a renda da familia, mais ou menos no mesmo percentual aplicado desde sempre no Brasil. Ou seja, a crise de inadimplencia que ele preve e’ contradita por seus proprios exemplos!
Finalmente, qual o risco de um estouro desordenado?
Existe, obviamente. Mas e’ pequeno, porque a demanda vai continuar forte enquanto houver desenvolvimento economico que permita a mais gente sonhar com a casa propria, mas os investimentos nao tiverem sido suficientes para equilibrar a balanca. Depois, a tendencia e’ que a taxa de juros no Brasil caminha para patamares civilizados – o que diminui o custo do credito significativamente.
Enfim, tudo o que eu vejo no texto original e’ a tentativa de assustar o mundo com previsoes de caos e calamidade, com o unico resultado de deter o desenvolvimento do pais. Tenho uma ma noticia para os “bem-nascidos”: voces vao ter que se acostumar com a ideia de que gente pobre e humilde vai poder viver com dignidade, vai poder escolher se faz uma divida ou paga aluguel, vai poder olhar para voces em pe de igualdade como ser humano. Nao adianta descabelar e usar qualquer abobrinha para tentar deter isso.
rundfunk hörer
23 de janeiro de 2014 7:20 pmA bolha existe mesmo II
Eu vi uma bolha.
Vi sim.
Se vi.
E é de aço.
A pesquisa científica no Google foi feita em 16/09/2012 (quase um ano e meio atrás) e até agora não “exprodiu”!!!
Êta bolhazinha dura, hein…
LC
23 de janeiro de 2014 7:36 pmCorretor detected
Como dizem no bolhaimobiliaria.com, CORRETOR DETECTED !!!
LC
23 de janeiro de 2014 7:33 pmFalta intervenção no mercado
Colega, o seu texto foi coerente e bem fundamentado, o problema é justamente esse parágrafo final, quem diz o que é justo, esse é dilema da esquerda x direita deste tempos imemoriais. Não há solução.
Meus comentários:
a) O MCMV deu início a bolha na medida em que o cara da favela em Guarulhos/Nova Iguaçu queria ir p/um bairro urbanizado, mas modesto. O cara que vendeu p/ele queria ir p/bairro de classe média e assim por diante. Não há escapatória, se por exemplo hoje o governo permitisse financiamento de meio milhão para um dormitório na periferia, isso passa automaticamente a ser o piso, é inevitável. Pelo mesmo motivo o aumento real do salário mínimo tem algum limite, é o momento em que a faxineira ganha mais que a professora de matemática da mesma escola;
b) A única solução talvez fosse o governo utilizar terrenos públicos ociosos e ele mesmo construir as casas. Nesse sistema não haveria bolha, pois as unidades habitacionais estariam fora do mercado, sendo direcionadas diretamente aos beneficiários.
c) No caso de São Paulo acho curioso que muitos dos sem-teto aparentemente não são pessoas fora da atividade econômica, mas sim gente que simplesmente não consegue acompanhar os preços malucos da moradia, e aí quero entrar no último tópico;
d) É curioso que nesse assunto a Dilma não seja nem um pouco intervencionista. Nossa lei do inquilinato teria de ser alterada para punir fortemente o proprietário que “guardasse” imóvel vazio. Ele deveria ser obrigado a alugar. Só isso já faria diminuir o preço do aluguel, e acabaria por segurar os preços de venda, “se você quiser um valor absurdo, continuo morando de aluguel e espero o IPTU do imóvel vazio te derrubar”. Não haveria aumento de aluguel além da inflação, “se vc aumentar muito, mudo p/ap do lado!”. O problema é que a atual lei do inquilinato favorece apenas às imobiliárias e os corretores. Por exemplo: se eu estou disposto a depositar 10 meses adiantado em troca de um grande desconto no aluguel, por que eu não posso acertar isso com o proprietário? Se há imóveis vazios no centro do RJ e SP, não seria razoável mudar a legislação municipal para que pudessem ser alugados para pessoas de menor renda que efetivamente tenham condições de pagar? É curioso que não vejo nenhum dos candidatos falando sobre um assunto tão importante…
Franklin Caetano de Freitas
23 de janeiro de 2014 7:45 pmBolha ou não?
Aqui em Dourados MS os imóveis subiram muito mais de 100%. Eu comprei um terreno por 20.000 em bairro popular, vendi por 50.000 em um ano e meio e hoje após dois anos está em 100.000 mais ou menos. Agora muita gente está dizendo que os preços estacionaram, ninguém está mais pagando absurdo em terrenos e casas. Parece que o próprio mercado está se alto regulando. Contudo é bom o governo dar uma olhada nisso e aprimorar o programa Minha Casa Minha Vida. Cautela nunca é demais.
rafaelbianchini
23 de janeiro de 2014 7:50 pmBolha depende de crédito!
Com crédito imobiliário de menos de 10% do PIB, vocês estão criando a primeira bolha sem crédito. Dizer que o preço dos imóveis está distorcido em algumas localidades é diferente de dizer que há bolha. Nos países com bolha, o crédito imobiliário representa mais de 50% do PIB. Imóvel de um milhão pra cima praticamente está fora do crédito por não estar dentro do SFH.
Tem gente aqui citando um dado de sempre, que é a alta inadimplência de financiamento imobiliário para mais pobres como um sinal de bolha. Isso sempre foi assim. Procura um relatório antigo da Caixa e verão que a indimplência nesse segmento sempre foi acima da média.
Rekern
23 de janeiro de 2014 8:08 pmBolha imobiliária
O que existe é especulação imobiliária e não uma bolha prestes a esplodir. Como não temos o sistema das hipotécas que os americanos tinham fica difícil conceder crédito acima do que o comprador pode pagar. Mas esta especulação já chegou no limite do que as pessoas querem pagar. De julho para cá deu uma parada no preço dos imóveis.
evandro condé de lima
23 de janeiro de 2014 8:14 pmE não satisfeitos em alardear
E não satisfeitos em alardear através das propagandas – por dinheiro as agências dirão que merda cheira a rosas – as maravilhas dos novos minúsculos imóveis, acredito que devem soltar algum para as TVs que volta e meia apresentam a “nova tendência” de imóveis mínimos.
E em tempo, ainda acredito que o governo permitir o tamanho dos imóveis MCMV para uma família do tamanho que são, quase um crime; fui criado num IAPC em Del Castilho que era o dobro, sem contar todo o resto.
Ramalho12
23 de janeiro de 2014 9:22 pmO argumento é ruim, mas a bolha existe
Os que criticaram o critério para a admissão de que há bolha imobiliária no Brasil, admissão feita com base, apenas, no número de entradas no Google, têm total razão. O critério está errado. Na época em que escrevi o texto, francamente, não estava com paciência para argumentar em favor de uma coisa para mim evidente, mas deveria ter argumentado.
Não obstante, parodiando Galileu, há uma bolha imobiliária no Brasil. Algumas evidências disto estão a seguir, embora haja no próprio texto indicações de que a bolha existe.
Insistindo no Google, mas analisando agora qualitativamente algumas de suas entradas, tem-se manchetes como as seguintes: “Bolha imobiliária vai estourar no Brasil no primeiro semestre de 2014” (Luis Carlos Ewald em http://www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/3107311/bolha-imobiliaria-vai-estourar-brasil-primeiro-semestre-2014-diz-dinheiro); “Blog expõe a espantosa ‘bolha imobiliária’ brasileira comparando nossos preços como os de outros países” – o blog mencionado mostra fotograficamente, por exemplo, o que se pode comprar com R$ 850 mil em Seattle, EUA, e Diadema, SP, afora outras comparações chocantes deste tipo (apud Ricardo Setti em http://veja.abril.com.br/blog/ricardo-setti/tema-livre/blog-expoe-a-espantosa-bolha-imobiliaria-brasileira-comparando-nossos-precos-com-os-de-outros-paises/); “Nobel de Economia fala sobre a Bolha Imobiliária no Brasil” – Shiller, laureado com Nobel de economia, previu as bolhas da Internet e imobiliária americanas e alerta para a bolha imobiliária brasileira (vídeo no Youtube em http://www.youtube.com/watch?v=CEtrWGIrECI); “Brasil enfrenta bolha imobiliária, diz Henrique Meirelles” (em http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-11-01/brasil-enfrenta-bolha-imobiliaria-diz-henrique-meirelles.html) etc. etc. etc.
Pergunta o IPEA em artigo, “Existe Bolha no Mercado Imobiliário Brasileiro?”. E ele mesmo responde: para avaliar “a existência de bolha especulativa no mercado imobiliário brasileiro … estudou-se e empregou-se diversas metodologias, tanto em nível microeconômico quanto em nível macroeconômico. … os resultados apontam para a possibilidade concreta de existência de … bolha no mercado de imóveis … De maneira objetiva, a Teoria Austríaca do Ciclo Econômico (Tace), reforçada por técnicas estatísticas, fornece … base teórica sólida para apontar o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo ao crédito, como o principal responsável pelo surgimento desta bolha. …” (em http://www.ipea.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=15348) (gm).
Como se vê, alguns dos que denunciam a existência da bolha são autoridades notórias em economia, sendo um deles laureado com o Nobel em economia.
Contudo, na contramão das constatações feitas nos artigos antes mencionados, há quem diga que não há bolha. Por exemplo: “Não há risco de bolha imobiliária no Brasil, afirma Sinduscon-SP” em http://www.valor.com.br/empresas/3359408/nao-ha-risco-de-bolha-imobiliaria-no-brasil-afirma-sinduscon-sp. Mas Sinduscon significa Sindicato da Indústria da Construção Civil, que tem interesse na manutenção do atual estado de coisas, e, por isto, sua avaliação é provavelmente parcial. Não vou, perdoe-me, me cansar analisando os argumentos do Sinduscon-SP, vou, apenas, desconsiderá-los (quem tiver tempo e disposição pode analisá-los e compartilhar suas conclusões).
Portanto, há bolha especulativa no mercado imobiliário, a verdadeira questão. Mais: o governo é responsável por ela, como afirmado no teto e ratificado pelo estudo do IPEA.
Luis S
23 de janeiro de 2014 10:53 pmCaro Ramalho
O seu texto e’ muito ruim mesmo. O lance do Google nao foi um lapso, todo o texto e’ uma colagem de opinioes rasas e desencontradas. (espero que voce e o moderador do blog entendam que esta e’ uma critica ao texto e nao um ataque a voce).
Seu novo comentario segue a mesma linha. Vc quer porque quer provar que existe a tal bolha e seleciona o pedaco que prova sua tese. Veja o que o “laureado com o Nobel”, Robert Shiller, que voce diz que “denuncia” a existencia da bolha, disse (segundo materia do GLOBO):
“Ainda não estou soando o alarme, mas em muitos países, as bolsas de valores estão em um nível alto e preços subiram com força em alguns mercados imobiliários.”
Parece denuncia pra voce? Ou ele apenas esta dizendo que e’ uma situacao que precisa atencao? Tem alguma semelhanca com o tom catastrofico do seu texto?
Ainda segue a materia dizendo que ele acha que os precos subiram muito em Sao Paulo e Rio. So’ isso. A mesma materia coloca opinioes contrarias, que nao vem do Sinduscon.:
“A professora da PUC Monica Baumgarten de Bolle discorda da opinião do vencedor do Nobel. Apesar de algumas cidades terem vivido forte alta nos preços dos imóveis, com destaque para o Rio de Janeiro, faltam dados para afirmar que o país esteja vivendo uma bolha.
– A gente olhar para a questão dos imoveis simplesmente pela alta e daí concluir que existe uma bolha é olhar um pedacinho só da fotografia e não levar em conta muitas outras variáveis – disse. – Não é bolha, não no sentido que ocorreu nos Estados Unidos, porque teria que se imaginar uma situação em que as pessoas se endividaram excessivamente, de forma abrangente, dos mais pobres aos mais ricos, e isso não é verdade no Brasil. Ainda é uma camada pequena da população que tem acesso aos recursos pra adquirir imoveis.” Monica Baumgarten e’ da PUC-RJ, liberal e nao gosta do governo Dilma. Mas provavelmente e’ seria o bastante para nao falar abobrinha sem base.
E seus outros links giram em torno da mesma “noticia”. Um professor da GV que prefere se identificar como Sr. Dinheiro repercutindo o comentario do Shiller e uma materia da Infomoney repercutindo o post do blog do Sr. Dinheiro. Um monte de links, mas uma unica fonte de informacao que, alem de tudo, nao disse o que vc falou que ele disse!
Ramalho12
24 de janeiro de 2014 12:30 amVocê achou ruim? Que pena,
Você achou ruim? Que pena, sinto muito, da próxima vez farei de tudo para agradá-lo. Mas vejamos, antes disto, o seu comentário. Será que ele é bom?
Pelo que você escreveu, não viu o vídeo. No vídeo, Shiller, laureado com o prêmio Nobel, sim, (espero que você não tenha nada contra vencedores do prêmio) diz, de viva voz, e não interpretado e editado por um jornalista, que o Brasil lhe lembra o EUA de 2005. Considerando ainda que ele previu as bolhas americanas e acertou, entre o Sinduscon, você e a professora da PUC, fico com ele, perdoe-me.
Dizer que o Brasil se parece com o EUA de 2005, como faz Shiller, e sabendo do que aconteceu por lá e pelo mundo em 2008 por causa da bolha imobiliária americana, a mim parece denúncia, sim. Mais, parece denúncia gravíssima. Se a você não parece, paciência. Dê uma olhadinha no vídeo, porém, e informe-se melhor.
Pelo jeito, em razão da continuação de seu comentário, você não leu igualmente meu segundo texto. Se tivesse lido, não teria usado o argumento professoral de que há muitos outros fatores a considerar, argumento, aliás, absolutamente irrelevante. Se tivesse lido, saberia que o IPEA, com a cautela acadêmica que não preciso ter, afinal não estou a produzir aqui tese doutoral ou qualquer outro tipo de texto acadêmico, diz textualmente: “os resultados apontam para a possibilidade concreta de existência de … bolha no mercado de imóveis” e que a Tace e técnicas estatísticas “fornece[m] … base teórica sólida para apontar o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo ao crédito, como o principal responsável pelo surgimento desta bolha”. Há bolha também para o IPEA, que fez um estudo sobre assunto, como se vê, apesar de você jurar de pés juntos que não há.
Como está posto no segundo texto que você não leu mas do qual também não gostou, o IPEA desenvolveu estudo sobre o assunto e, certamente, considerou os vários aspectos da questão. Ou você vai querer contestar o estudo do IPEA para tornar, talvez, o seu comentário “fundo”? Se vai, vou ler com interesse seu arrazoado certamente profundíssimo e originalíssimo.
Baumgarten não leu, por exemplo, que um imóvel em Feira de Santana (confirme indo às referências do primeiro texto) tem preço exorbitante comparável aos maiores de São Paulo. Ademais disto, Baumgarten, e você também, não se informaram dos preços dos apartamentos minúsculos da cidade de São Paulo que são mencionados no primeiro texto que desmentem, portanto, o que você diz que Baumgarten disse, que a bolha acontece principalmente no Rio de Janeiro (rotundo engano dela, se realmente fez tal afirmação).
Todas as fontes que mencionei, Meirelles, Shiller, IPEA e mesmo o Sr. Dinheiro, são mais confiáveis do que você nesta questão (veja bem, nada pessoal contra você). Quem é você? O que publicou? Onde estão seus papers sobre o assunto? Ademais, “esquecer” de mencionar o estudo do IPEA e tentar emprestar mais autoridade a você mesmo, à professora da PUC e ao Sinduscon do que ao Shiller, laureado com o Nobel de economia, não é abordar a questão com profundidade, é escamotear os fatos.
Você não leu meus textos, e não gostou, direito seu. Li o seu, e não gostei do que li: você não traz nenhuma contribuição ao debate, apenas achismos e argumentos assentados em economistas que não têm currículo comparável ao de Shiller e tampouco em trabalhos produzidos em instituições sérias como o IPEA..
Seu comentário é muito ruim, meu caro (nada pessoal, porém).
Luis S
24 de janeiro de 2014 3:38 amContinuando
A minha analise do seu texto esta num outro comentario. Este foi apenas sobre suas desculpas no comentario acima, aonde vc aceita que usar o numero de links do google nao prova nada, mas depois vem provar com um monte de links, que no fundo remetem a mesma referencia.
Tem razao, nao vi o video. Mas nao faz diferenca, porque ainda a fonte de quase todos os links q vc postou e’ uma so’: a opiniao do Shiller. Da mesma forma que o numero de respostas nao prova nada, o numero de links diferentes para a mesma informacao tambem nao. Essa foi a minha critica neste pedaco. O cara e’ um “laureado”, nao tenho nada contra isso. Mas linkar um monte de artigos como se varias opinioes concordassem com a sua para no final descobrirmos que sao apenas repeticao da mesma opiniao e’ um pouco decepcionante…
Com relacao ao suposto “estudo do IPEA”, do artigo de 58 paginas, vc cita apenas o paragrafo da sinopse. Se prestasse atencao veria na primeira pagina do artigo a ressalva que o texto nao reflete a opiniao do IPEA. Sendo um verdadeiro instituto de pesquisas, o IPEA financia trabalhos de diversas tendencias, as vezes contraditorias. Tomar a opiniao de um pesquisador como do IPEA e’ que e’ tentar ser professoral, dar autoridade aquilo que nao necessariamente tem.
Mas vamos ao artigo… O artigo comeca explicando que nenhum dos argumentos tradicionais de quem defende a existencia da bolha e’ correto. Comecando pela falacia do preco justo que vc colocou no seu artigo original. A ideia do preco justo e’ simplesmente destruida neste artigo.
Alem disso, o artigo esta cheio de dados que contradizem sua tese. Diz que os precos se elevaram muito no Rio,SP e Recife e textualmente diz que “valorização nas demais cidades ficou muito aquém dos valores obtidos para estas três cidades” e tambem que essa diferenca ja esta causando uma desaceleracao no Rio, que depois de “uma forte tendência de valorização dos imóveis, a pressão sobre os preços parece estar perdendo força no período mais recente, sobretudo a partir de 2010”.
Mas nao nos apeguemos a detalhes. A conclusao do autor e’, como vc citou, que existe a “possibilidade” de bolha. Isso porque toda a pesquisa e’ baseada na premissa de que se um setor esta significativamente mais aquecido que o restante da economia, entao tem-se uma bolha. Essa definicao nao e’ tao boba quanto parece, mas e’ bem diferente da ideia “irracional” da bolha.
E o autor ainda aponta que a culpa e’ do governo. Porque? Porque na teoria que ele usa, o mercado e’ sempre racional e portanto qualquer erro do mercado e’ culpa do governo. Ele aponta especificamente que o governo esta causando a bolha por interferir nas expectativas do mercado atraves da baixa de juros e da politica fiscal inflacionaria. Ora, esses dois pontos ja foram desmacarados aqui neste blog a exaustao.
Mas mesmo depois de toda essa conclusao, veja o final:
“Naturalmente, não se acredita que uma crise no mercado imobiliário brasileiro, caso aconteça, irá ter efeito catastrófico, como ocorreu no caso dos Estados Unidos e em alguns países da Europa, até porque a oferta de crédito no Brasil é ainda bastante restrita.”
CASO ACONTECA…
NAO SERA CATASTROFICO…
Nao pense que eu concordo com essa conclusao, mas foi vc quem citou o artigo…
Veja, meu caro, eu nao fiz uma analise detalhada do estudo q vc linkou. E’ apenas uma leitura rapida, afinal sao 58 paginas! Mas tenho a impressao que apenas essa leitura rapida ja foi bem mais do que vc leu ou pelo menos do que vc quis mostrar que leu. Vc ressalta apenas a manchete, a sinopse. Mas apesar da manchete parecida, o artigo discorda de todos os pontos que vc comentou. Para vc a bolha e’ tao evidente que nem precisa argumentacao. Para o artigo e’ uma possibilidade. Para vc e’ generalizada no Brasil inteiro, para o artigo e’ em tres cidades. Para vc, o problema e’ o Minha casa Minha vida. Para o artigo, o credito ainda e’ pequeno e o problema sao os juros baixos e a politica inflacionaria (sic). Para vc, a solucao e’ o governo “moralizar o mercado”, baseado num preco justo. Para o artigo, preco justo e’ uma falacia. Para vc, o resultado sera uma hecatombe que vai detonar o pais por 20 anos, para o artigo, nao sera catastrofico.
Agora, talvez, vc esteja certo e o artigo errado. Minha unica surpresa e’ que vc tenha escolhido bem esse artigo para sustentar sua tese!
Ramalho12
24 de janeiro de 2014 3:14 pmBolha
Novamente, meu caro, você fracassa na sua tentativa vã de, contrariamente a Shiller, Meirelles, IPEA e a muitos outros dizer que não há bolha especulativa imobiliária no Brasil.
Quando afirma que a explosão de preços aconteceu apenas no Rio, São Paulo e Recife (Rio e São Paulo seriam apenas as cidades, ou os estados?) engana-se. Há explosão de preços, por exemplo, também na Bahia, no estado do Rio de Janeiro e no estado de São Paulo (você continua pouco atento, leia as referências do primeiro texto), afora Recife, cidade que você mesmo elencou. Trata-se de fenômeno que abrange o conjunto economicamente mais significativo das cidades brasileiras. Ademais destas, como relatou um comentarista, os preços dos imóveis em BH têm também crescimento anormal.
Você tenta desqualificar o estudo do IPEA dizendo que o estudo não reflete a opinião do IPEA, mas, para quem tenta desqualificar um laureado com o Nobel, que previu e acertou as explosões das bolhas americanas, na área de conhecimento que o levou à premiação, se pode esperar qualquer coisa. O simples fato do estudo ter sido publicado pelo IPEA, dá ao estudo a chancela da instituição: o IPEA não publicaria um estudo de má qualidade, para, depois, tirar o corpo fora dizendo que não foi “culpa” dele. O estudo, antes de publicado, foi certamente avaliado pelo corpo editorial da instituição. Ademais, a observação do IPEA, coisa de praxe, não implica, como você quer fazer crer, que o estudo é de má qualidade. O estudo é do IPEA, sim, e não é de má qualidade.
Os links que você abomina, meu caro, equivalem a referências bibliográficas em texto impresso. Como você deveria saber, textos impressos, quando têm muitas referências, são ditos eruditos, afora a grande quantidade de referências ser sinal de respeito ao leitor. Dá-se ao leitor elementos adicionais de convicção sobre o que lê, permitindo-lhe confirmar, ou não, o que o autor do texto afirmou. O fato de você não usar referência alguma em seus comentários e sustentar suas opiniões com, digamos, nada, é sinal de pobreza intelectual e de desrespeito a quem lê suas opiniões. Ademais, quando você cita alguma fonte, não se consegue confirmar a citação, pois você sonega o acesso à fonte não informando o link.Como você pode ver, essa coisa de desqualificar texto alheio por usar um “monte de links” não passa de besteirol maiúsculo. O que você chama de link é referência a outros autores que sustentam o que se está declarando.
Você diz que os links que selecionei se apoiam todos em Shiller. Não é verdade. A coluna de Ricardo Setti é factual: mostra os casos de preços absurdos em Campinas-SP, Diadema-SP, Santos-SP, Caçapava-SP, Feira de Santana-BA, Nova Iguaçu -RJ (além destes há os casos de Recife, que Setti não menciona, mas que você citou, e que certamente existem), e veja que Setti nem falou das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Em sua coluna, Setti, em nenhum momento, faz alusão a Shiller. Igualmente, Henrique Meirelles passa completamente ao largo de Shiller. O erudito estudo do IPEA tem cerca de 70 referências (“um monte de links”, como você diria), e somente duas delas são de autoria de Shiller (coautoria em uma e autoria em outra).
Neste seu último comentário, você usou uma referência de meu texto, o estudo do IPEA, mas a usou mal. No ataque ao conceito de preço justo de Lima Júnior feito no estudo, é dito que, como é conhecido, o valor do bem decorre da utilidade marginal que o comprador atribui ao bem. Mas isto não se aplica ao caso em tela. Neste caso, o financiador, embora não seja o comprador final, é parte interveniente e agente econômico racional, que pode e só deve aceitar financiar a compra se, a seu critério, a critério do financiador, o preço for justo, não aceitando financiar exorbitâncias. Para o financiador estatal, há responsabilidades muito mais relevantes em jogo do que apenas o valor subjetivo do imóvel. Tais responsabilidades têm a ver com a política governamental de habitação que transcende sobrepreços de unidades habitacionais por questões subjetivas, tratando-se pois de questão macroeconômica condicionadora do financiamento. Então, não se trata aqui de utilidade marginal sob a ótica do comprador final, porém da utilidade marginal sob a ótica da política habitacional do governo. Você usou mal o estudo, pois as circunstâncias do financiamento estatal diferem das da compra direta pelo interessado final no imóvel em que se assentam o conceito de preço justo guerreado no estudo.
Para deixar bem claro: o governo pode e deve decidir qual é o preço justo, sob a ótica da política habitacional governamental para a concessão do financiamento ao comprador do imóvel.
Ademais, como se sabe, o Estado financia a construção e, depois, a compra do imóvel. O segmento imobiliário é fortemente sustentado pelo Estado e só deslancha quando recebe apoio estatal. Esta é mais uma razão para que o Estado, considerando custos, retorno, riscos etc., dados de que dispõe em muitos casos, decida qual deve ser o preço do imóvel que financiará, ou seja, o preço justo para que o financiamento da compra do imóvel seja concedido. As premissas da condenação do preço justo passam ao largo das circunstâncias peculiares do mercado imobiliário brasileiro especialmente quando o financiador (o grande financiador) é o governo. O conceito de preço justo, nem em lato quanto stricto sensu, não foi de forma alguma destruído para o caso específico de que se trata aqui, como você diz. Mas isto é irrelevância.
Afirma o estudo do IPEA no primeiro parágrafo de suas conclusões finais:
“De maneira geral, os resultados apontam para a possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil. De maneira objetiva, a Tace fornece uma base teórica sólida para se apontar o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo ao crédito, como o principal responsável pelo surgimento desta bolha. A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final”. (gm)
Diz ainda nas considerações finais:
“não se acredita que uma crise no mercado imobiliário brasileiro, caso aconteça, irá ter efeito catastrófico, como ocorreu no caso dos Estados Unidos e em alguns países da Europa, até porque a oferta de crédito no Brasil é ainda bastante restrita. Contudo, [os efeitos] não serão desprezíveis. Quando o governo brasileiro for obrigado a aumentar a taxa de juros doméstica, haverá um impacto direto desta medida no setor imobiliário”. (gm)
E o estudo é concluído da seguinte maneira:
“A ‘bolha’ no mercado imobiliário brasileiro está sendo criada e sustentada pelo governo [então, há bolha]. Quando ela ‘explodir’ [então, há bolha], o governo se proporá a corrigir, de maneira errada, uma crise que ele mesmo gerou.” (gm)
Portanto, o estudo do IPEA que você desqualifica in limine e, depois, usa para sustentar, erradamente seus achismos (!) diz que há possibilidade concreta de bolha, que os efeitos de uma crise no mercado imobiliário não serão catastróficos, mas não serão desprezíveis, e, que há bolha sim, bolha que estaria sendo criada e sustentada pelo governo. Entendeu?
Acho que você está precisando de um curso de interpretação de texto, além de um pouco mais de humildade. Repito, entre suas opiniões e as do Shiller, fico com as do Shiller. Francamente, em relação às suas, prefiro até as do Mr. Money, pois baseadas nas do Shiller.
Luis S
24 de janeiro de 2014 5:57 pmCarissimo
Entre a minha opiniao e a do Shiller, tambem fico com a do Shiller. Nao sei aonde vc viu que eu tentei contraria-lo.
Eu apenas disse, e repito, que ele nao disse o que voce falou que ele disse. E quando disse algo proximo (tipo, o Brasil parece os EUA 3 anos antes da crise), nao foi da maneira hecatombica que voce disse.
Sobre o estudo de um pesquisador do IPEA, em nenhum momento afirmei que e’ de ma’ qualidade. So comparei o que o estudo diz com o que vc diz e mostrei que o estudo nao serve de sustento as suas teses.
Nao fui eu que afirmei que a explosao de precos foi apenas em algumas cidades. Foi o estudo do IPEA que vc acha que confirma sua tese.
Nao fui (apenas) eu que disse que a ideia de preco justo e’ bobeira. Foi o estudo que vc acha que confirma sua tese.
Interessante vc dizer que isso nao importa, que a critica a ideia de preco justo nao se aplica ao caso. O autor do estudo que vc acha que confirma sua tese discorda de voce, senao nao teria feito este comentario.
Alias, se vc acha que qualquer coisa numa publicacao do IPEA e’ opiniao oficial, veja o que diz o “Conjuntura em Foco” de apenas dois meses antes do seu famoso estudo:
“O crescimento do crédito e, mais recentemente, da inadimplência na economia brasileira vem suscitando preocupações com a evolução do atual nível de endividamento das famílias. Por isso, torna-se importante entender se o movimento recente dessas séries no Brasil assemelha-se ao ocorrido em determinados países, como, por exemplo, os Estados Unidos – onde a expansão irresponsável do crédito resultou na formação da chamada “bolha imobiliária”. Não se pretende, neste texto, empreender uma análise minuciosa sobre os determinantes da crise internacional, mas apenas examinar de forma comparada o recente fenômeno do avanço do crédito e da inadimplência na economia brasileira.”
E depois de um longo e detalhado artigo (que segundo sua tese, seguramente foi cuidadosamente revisado e atestado em termos de qualidade), conclui:
“Em síntese, a situação atual do mercado de crédito no Brasil é bem diferente da observada nos países, como os Estados Unidos, em que houve crise do sistema financeiro. O volume de crédito ainda é relativamente baixo e de curto prazo. Com a tendência de continuação do cenário positivo no mercado de trabalho e a redução da taxa de juros, o indicador de comprometimento da renda com o serviço da dívida e a taxa de inadimplência devem apresentar trajetórias descendentes. Nesse sentido, ainda, outras diferenças positivas marcantes no caso brasileiro são a solidez do sistema financeiro, o maior cuidado dos bancos na concessão de crédito e o menor grau de alavancagem das famílias.”
E’ isso. A unica discussao aqui e’ que vc usa para confirmar suas teses artigos que nao as confirmam ou nao da forma hecatombica que vc tenta colocar. Tem razao quando diz que eu nao estou discutindo o tema, porque eu nao estou mesmo, estou demonstrando que suas afirmacoes sao sem base. Se quer ver um comentario sobre o conteudo do seu texto, tem um outro comentario meu, anterior, mais abaixo.
Ah, vc reclama que eu nao pus os links. Nao tem problema, ta tudo no google. 🙂
Obsollosbo
23 de janeiro de 2014 10:04 pmProva da bolha
“Pesquisando-se a Internet por intermédio do Google, e usando-se como argumento de busca “bolha imobiliária Brasil”, chega-se a inúmeras entradas sobre o assunto – 289.000 resultados mais precisamente, isto, hoje, 16/09/2012. Ora, não haveria tantas entradas se não houvesse bolha especulativa imobiliária”
Busca por saci: 2.570.000
Busca por duendes: 2.470.000
Busca por extraterrestres: 3.960.000
Portanto, depois de ler o trecho acima, que traz a premissa de todo o resto, fui ler algo sobre sacis, duendes e extraterrestres – já que o Google provou que eles existem…
Luis S
23 de janeiro de 2014 11:17 pmCUIDADO!!!!
A pesquisa “o seu vizinho e’ um extraterrestre” me trouxe 7.000.000 de links!
Ja “o meu vizinho e’ um extraterrestre” somente 81.000.
Ou seja, eu estou tranquilo, mas voce ta frito!
Roberto São Paulo-SP 2014
23 de janeiro de 2014 10:23 pmO imóvel residencial próprio do casal é impenhorável
Presidência da República
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurídicos
LEI Nº 8.009, DE 29 DE MARÇO DE 1990.
Conversão da Medida Provisória nº 143, de 1990—–Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Faço saber que o PRESIDENTE DA REPÚBLICA adotou a Medida Provisória nº 143, de 1990, que o Congresso Nacional aprovou, e eu, NELSON CARNEIRO, Presidente do Senado Federal, para os efeitos do disposto no parágrafo único do art. 62 da Constituição Federal, promulgo a seguinte lei:
Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.
Art. 2º Excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.
Parágrafo único. No caso de imóvel locado, a impenhorabilidade aplica-se aos bens móveis quitados que guarneçam a residência e que sejam de propriedade do locatário, observado o disposto neste artigo.
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
I – em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;
II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III — pelo credor de pensão alimentícia;
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)
Art. 4º Não se beneficiará do disposto nesta lei aquele que, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga.
§ 1º Neste caso, poderá o juiz, na respectiva ação do credor, transferir a impenhorabilidade para a moradia familiar anterior, ou anular-lhe a venda, liberando a mais valiosa para execução ou concurso, conforme a hipótese.
§ 2º Quando a residência familiar constituir-se em imóvel rural, a impenhorabilidade restringir-se-á à sede de moradia, com os respectivos bens móveis, e, nos casos do art. 5º, inciso XXVI, da Constituição, à área limitada como pequena propriedade rural.
Art. 5º Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.
Parágrafo único. Na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do art. 70 do Código Civil.
Art. 6º São canceladas as execuções suspensas pela Medida Provisória nº 143, de 8 de março de 1990, que deu origem a esta lei.
Art. 7º Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 8º Revogam-se as disposições em contrário.
Senado Federal, 29 de março de 1990; 169º da Independência e 102º da República.
NELSON CARNEIRO
Este texto não substitui o publicado no DOU de 30.3.1990.
URL:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8009.htm
nadja
23 de janeiro de 2014 11:38 pmTrabalho no mercado
Trabalho no mercado imobiliário e os preços do PMCMV ainda são os mesmos hoje de um ano atras. O que aumenta o preço exorbitante são das construtoras para classe média. Acusam o governo queria entender pq. Li agora a pouco uma manchete que dizia que estava havendo um cartel do cimento. Então é isso,culpam o governo mas na verdade são nossos capitalistas que são selvagens, agem como se fossem verdadeiros bandeirantes, decapitar o que vier pela frente, o importante é aumentar o preço.
Rodrigo66
24 de janeiro de 2014 12:01 amComo ha gente aqui negando
Como ha gente aqui negando que ha bolha no Brasil.Nao ha bolha em BH? As placas de aluga-se e vende-se multiplicam-se pela cidade.Nao tenho carro e ando muito de taxi.Quer perceber o que esta acontecendo na economia? Converse com os taxistas e descobrira a vida como ela e.E unanime entre eles:estamos no meio de uma bolha imobiliaria.So nao ve quem nao quer.
Luis S
24 de janeiro de 2014 2:21 amAssunto encerrado
Bioa ideia, ninguem mais credenciado para falar de economia que um taxista.
Miguel A. E. Corgosinho
24 de janeiro de 2014 3:21 amPESSOAL QUE DISSE QUE TEM
PESSOAL QUE DISSE QUE TEM BOLHA IMOBILIÁRIA, FAVOR RESPONDER AS SEGUINTES PERGUNTAS:
1) VOCÊ CONHECE ALGUMA CONSTRUTORA QUE BAIXOU OS PREÇOS DO M2 OU A SUA MARGEM DE LUCRO?
2) VOCÊ SABIA QUE OS PREÇOS DE IMÓVEIS USADOS CONTINUAM SUBINDO NA MEDIDA EM QUE O IMÓVEL NOVO SOBE, E OS NOVOS SOBEM JUNTO COM O ÍNDICE DO INCC?
3) VOCÊ SABE QUANTO O VALOR DA MÃO DE OBRA IMPACTOU OS PREÇOS DA CONSTRUÇÃO CIVIL?
3) VOCÊ VENDE O SEU IMÓVEL POR UM PREÇO ABAIXO DA AVALIAÇÃO DO MERCADO?
4) OS PREÇOS DE ACORDO COM A DEMANDA PODEM SUBIR E BAIXAR, OU NÃO?
5) HOUVE UMA BOLHA DE VENDAS E O PREÇO SUBIU, OU HÁ UMA TRANSIÇÃO SEM VENDAS QUE É UMA BOLHA DO NADA?
rundfunk hörer
24 de janeiro de 2014 11:31 amNão importa. O taxista falou tá falado.
Há bolha. Os taxistas garantem. Os preços dos imóveis subiram. Não vale a pena ficar cogitando aspectos técnicos ou racionais para investigar.
Os taxistas e o Google decretaram: HÁ BOLHA E FIM DE PAPO.
Paulo11
24 de janeiro de 2014 11:26 amNassif,
Acredito que nós
Nassif,
Acredito que nós temos 2 fatores importantes que acabam “contribuindo” para esse aumento de valores, tanto pelo que as empreiteiras pedem quanto pelo que o comprador esta disposto a pagar.
– Localização: Nosso transito, no brasil inteiro, esta cada dia pior e não tenho esperanças que o transporte público vá melhorar no médio prazo. Logo, as pessoas querem uma boa localização para não perder muito tempo no transito.
– Segurança: Aqui em Campo Grande/MS já esta dificil morar em casas, sempre há noticias de conhecidos que tiveram a casa roudada ou houve a tentativa. A procura por condominios esta crescendo também por conta desse fator.