Imóveis: Imobilização da Riqueza
por Fernando Nogueira da Costa
Conclui o último artigo, publicado em https://jornalggn.com.br/habitacao/moradia-quanto-vale-o-maior-bem-familiar-por-fernando-nogueira-da-costa, alertando: “contra a aquisição da “casa própria”, considera-se a imobilização de capital por longo prazo, dada sua baixa liquidez, o comprometimento de renda em lugar de receber juros com investimentos financeiros, a depreciação natural (+/- 1% ao ano) e o custo de manutenção. Isso sem considerar os recursos necessários para uma eventual reforma”.
Neste, meu objetivo é analisar a imobilização de capital por longo prazo, dada sua baixa liquidez, e o comprometimento de renda em lugar de receber juros com investimentos financeiros ou liberar capital para investimentos alternativos em outras atividades.
Lembro-me: meu avô, um self-made man em negócios imobiliários, dizia jamais ter morado em casa própria. Justificava-se, pois perderia capital de giro para compras e vendas de novos imóveis. Isso ocorreu antes das reformas realizadas em 1964: a bancária e do mercado de capitais, com a plena instalação do capitalismo financeiro.
Será essa lição ancestral ainda válida?
O mercado imobiliário é dinâmico, isto é, varia ao longo do tempo em fases cíclicas. Além disso, é concentrado. Os Indicadores Imobiliários Nacionais mostram terem sido lançadas 445.678 unidades residenciais no acumulado de 12 meses até o fim do ano passado, contra 211.062 no ano de 2020, ou seja, menos da metade (47%).
De agosto de 2020 até março de 2021, a taxa de juro mensal oscilava em torno de 0,16% a.m.. Nos 12 meses seguintes, os juros anuais subiram 9,75 pontos percentuais, o avanço mais expressivo da série histórica.
Aquela baixa de juros sinalizou para uma fuga de capitais do mercado financeiro de renda fixa para o de renda variável (ações) e/ou outros ativos especulativos. No caso estudado aqui, houve um surto de investimentos em imóveis de alto padrão.
São três os atributos comparativos entre os ativos: rendimentos, segurança/risco, liquidez. Nas condições “normais” brasileiras, os rendimentos financeiros recebidos para carregar títulos de dívida pública (ou mesmo títulos de dívida privada como debêntures) são muito superiores ao rental yield (rendimentos dos aluguéis).
A razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda dos imóveis é uma medida de rentabilidade rental yield para o investidor ao optar por adquirir o imóvel com a finalidade de obter renda com aluguel. O indicador pode ser utilizado para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a alternativas de investimentos a cada conjuntura.
Desde meados de 2020, o retorno médio do aluguel residencial tem recuado, encerrando 2021 em 4,66% ao ano, taxa superada pela rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência. Porém, esteve acima da taxa de juro real projetada entre setembro de 2008 e setembro de 2010, maio de 2011 e setembro de 2015, maio de 2017 e maio de 2021.
Sob o ponto de vista do demandante, é melhor comprar à vista, financiar ou alugar um imóvel para moradia?
Se opta por comprar um imóvel à vista, usando todo seu dinheiro, o comprador renunciará a um rendimento mensal real líquido (depois do Imposto de Renda), podendo superar o valor do aluguel. Isto considerando o percentual de CDI, atingido na aplicação financeira, e a alíquota de 22,5% a 15% de imposto de renda.
Se com estes rendimentos financeiros for possível alugar o imóvel e ainda ter um excedente ao mês para reaplicar, analisando o aspecto puramente financeiro, seria melhor alugar em lugar de comprar um imóvel à vista. O locatário, depois, teria de verificar sempre se seria vantajoso sacar parte do dinheiro acumulado para dar entrada no imóvel, considerando os juros e o prazo de quitação do financiamento, e comparar a prestação e o aluguel: se ela for menor e ainda sobrar dinheiro para rendimentos com juros, não há dúvida, seria mais adequado financiar a aquisição da própria moradia.
Outro aspecto interessante para análise diz respeito a quais características do imóvel a ser comprado em termos de localização, planta, tamanho e acabamento. Nessa situação, a Economia Comportamental (ou Psicologia Econômica) pode alertar contra os impulsos emocionais em busca de status social pelo Efeito Demonstração de Riqueza.
De acordo com essa mentalidade impulsiva, baseada na realização do lugar-comum “sonho da casa-própria”, há apenas três tipos de bens. Bens da Moda são adquiridos por quem tem mentalidade infantil, “ele quer porque todo o mundo tem”. Bens Esnobes são para mentalidade adolescente, “ele quer porque ninguém tem”. Finalmente, Bens de Luxo são para mentalidade senil, “ele quer porque é caro!”
As exibições de mansões suntuosas estão localizadas em certos bairros a olhos vistos. Há de tomar cuidado, todos os “diferentes” podem ser parados na rua por policiais recalcados e ser humilhados em revistas arbitrárias. Visam os afastar de lá…
Quando empreendedores aplicam seus imensos fluxos de renda (do trabalho, bônus, dividendos) em ativos financeiros, eles se mantêm como passivos bancários, passíveis de lastrear empréstimos para nova alavancagem financeira de investimentos capazes de multiplicar renda e empregos. Quando eles os imobilizam em imóveis, sejam luxuosos para uso próprio, sejam standard/padrão médio para locação, caso sejam novos ainda multiplicam renda e empregos, mas caso sejam usados não adicionam valor na transferência da propriedade privada. São classificados como gastos improdutivos.
Desconsiderando as mansões suntuárias (e exclusivas), os demais imóveis luxuosos envolvem um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore nacional, armários de madeira de lei, cozinha projetada, papel de parede ou pintura acrílica, boxe de vidro temperado etc.
A pesquisa CreciSP apurou: em 2021, 35% das novas locações ficaram concentradas em bairros da Zona C; 22% em bairros da Zona D; 17% nos bairros das Zonas E e B; 8% nos bairros da Zona A como os Jardins, Alto de Pinheiros, Vila Nova Conceição, Ibirapuera, Morumbi. A maioria dos imóveis alugados é do padrão construtivo médio (87%), seguido pelos de padrão standard (8%) e luxo (5%).
As 250 imobiliárias com respostas à pesquisa CreciSP informaram: o maior volume de imóveis alugados (58%) foi o dos com aluguel médio de até R$ 1.500,00, com predomínio dos apartamentos (56%) sobre as casas (44%).
Uma consulta por valor de imóveis residenciais, no site do Zap Imóveis, informa existirem à venda por preços acima de R$ 10 milhões, em todo o país, 7.366 casas de condomínios, 6.260 casas, 10.906 apartamentos, 3.794 coberturas. Em contraponto, a ANBIMA informa haver 125.062 contas do Private Banking com saldo médio de riqueza financeira de R$ 13,769 milhões em dezembro de 2021.
Aqueles 28.326 imóveis representam 48% dos 59.251 grupos econômicos contabilizados pela ANBIMA nesse segmento de mercado constituído por ricaços. Estaria a metade dessas famílias com seus imóveis de luxo à venda, tendo percebido o custo de oportunidade da imobilização do capital em imóveis? Qual seria a liquidez?
Daí se entende a lógica de certas notícias como, por exemplo, o Rio de Janeiro registra um aumento no volume de negócios junto a clientes residentes no exterior, quando há depreciação da moeda nacional frente ao dólar e ao euro. Em 2020, o real brasileiro teve o sexto pior desempenho do mundo com queda de 22,4% em seu valor.
O destaque é para o segmento de alto padrão localizado perto das praias. Os expatriados (executivos estrangeiros no Brasil), os estrangeiros casados com brasileiras e os turistas “encantados” (ou iludidos) compram lá uma outra moradia, com preço médio de R$ 30 mil/m2, considerado barato em moeda estrangeira. Corretoras e incorporadoras imobiliárias da cidade tem entre 30% e 40% de suas vendas feitas a estrangeiros.
Executivos estrangeiros de multinacionais localizadas em São Paulo e na região ABC aquecem mais o mercado de locação em vez de compra de imóveis. A presença da família pesa nas decisões sobre o perfil de residência e o bairro. Escolhem imóveis mais próximos das escolas internacionais, em bairros verdes, planos, bons para caminhar, com um campo de golfe e uma hípica perto, além da proximidade com o local de trabalho. Os da indústria automobilística residem na Zona Sul (Alto da Boa Vista) e os das finanças em Itaim, Jardins e Vila Nova Conceição, perto da Berrini e da Faria Lima.
A região serrana contínua entre Belo Horizonte e Nova Lima é procurada por empresários, profissionais liberais de alto poder aquisitivo e “celebridades”. À falta do mar, um ativo na valorização de imóveis em cidades litorâneas, as moradias de luxo e superluxo têm como atrativo a topografia acidentada, formada por montanhas e por um meio-ambiente saudável, ou seja, a paisagem. Isto é buscado, preferencialmente, além de comodidades como trabalhar, ter escolas e opções de lazer perto da moradia.
Enfim, parte da explicação para o desempenho do mercado imobiliário de alto padrão esteve na baixa da taxa de juro e na (consequente) depreciação da moeda nacional. Outra parte se deve ao consumo conspícuo ou ostentatório, um termo usado por Thorstein Veblen, autor da “Teoria da Classe Ociosa”, na Era dos Barões Ladrões (fim do século XIX) nos Estados Unidos, para descrever os gastos em bens e serviços adquiridos principalmente com o propósito de novos ricos exibirem sua riqueza.
Como antídoto, meu avô tinha razão em sua lição contra o esnobismo…
Fernando Nogueira da Costa – Professor Titular do IE-UNICAMP. Autor do livro digital “Dívida Pública e Dívida Social: Pobres no Orçamento, Ricos nos Impostos (ou Pobres no Ativo, Ricos no Passivo)” (2022). Baixe em “Obras (Quase) Completas”: http://fernandonogueiracosta.wordpress.com/ E-mail: fernandonogueiracosta@gmail.com.
O texto não representa necessariamente a opinião do Jornal GGN. Concorda ou tem ponto de vista diferente? Mande seu artigo para dicasdepauta@jornalggn.com.br.
Leia também:
Capitalismo à Brasileira, por Fernando Nogueira da Costa
Juro e Interesse, por Fernando Nogueira da Costa
Quem quer ser Bi Milionário?, por Fernando Nogueira da Costa
Deixe um comentário