Crise Habitacional na Europa
por Fernando Nogueira da Costa
O envelhecimento populacional e a financeirização patrimonial estão correlacionados à crise habitacional, em várias economias europeias, embora não sejam causas únicas nem atuem mecanicamente. Lá existe uma interação sistêmica entre demografia, patrimônio pessoal, política monetária, financeirização, urbanização, baixa oferta habitacional e transformação do Welfare State.
A habitação deixou gradualmente de ser vista apenas como bem de uso e política social para tornar-se também ativo financeiro estratégico de proteção patrimonial. Esse deslocamento é central.
O envelhecimento altera a função econômica da moradia. Em sociedades envelhecidas, as aposentadorias com Previdência Social com administração pública tornam-se pressionadas. Cresce insegurança sobre renda futura. As famílias buscam proteção patrimonial.
Nesse contexto, o imóvel passa a funcionar como reserva de valor, “previdência” informal, herança intergeracional, fonte de renda via aluguel e proteção contra inflação. Logo, a moradia torna-se instrumento de segurança social privada.
A financeirização amplia esse processo. No capitalismo contemporâneo, imóveis passaram a integrar portfólios globais de investimento.
Entraram no sistema financeiro os fundos imobiliários, os fundos de pensão, as seguradoras, o private equity, os investidores internacionais e as plataformas financeiras. Nesse circuito especulativo do capital fictício, diante da renda futura esperada, a moradia transforma-se de direito social em classe de ativo.
O ambiente de juros baixos, após 2008, foi decisivo no mercado imobiliário da Europa, bem como no mercado de ações nos EUA. Após a GCF 2008 [Great Financial Crisis], os bancos centrais europeus mantiveram juros muito baixos e liquidez abundante no período chamado de “afrouxamento monetário”.
Em consequência, títulos públicos rendiam pouco e investidores buscaram ativos imobiliários. Isso impulsionou a valorização imobiliária, a especulação contra o futuro incerto, a compra para investimento e a concentração patrimonial.
O envelhecimento populacionnal aumenta a preferência por ativos seguros. Populações mais velhas tendem a evitar riscos excessivos, buscar a preservação do patrimônio familiar e manter uma renda estável.
Imóveis urbanos em grandes cidades europeias passaram a parecer ativos relativamente seguros, protegidos contra inflação e politicamente estáveis. Assim, poupança de gente envelhecida implicou em demanda patrimonial imobiliária.
O efeito intergeracional tornou-se enorme. Quem comprou imóveis, nos anos 1970–1990, em várias cidades europeias, acumulou enorme valorização patrimonial.
Já os jovens enfrentam preços muito mais altos, salários relativamente estagnados, crédito caro ou restrito, e aluguel elevado. Surge uma divisão entre proprietários patrimonializados locadores e locatários jovens excluídos do mercado.
A crise habitacional não decorre apenas de “falta física de moradia”. Esse ponto é fundamental. Em várias cidades, existem imóveis vazios, apartamentos como investimento especulativo, propriedades usadas parcialmente e imóveis turísticos (Airbnb). O problema é o acesso econômico e o uso social da habitação.
A financeirização altera os incentivos urbanos. Quando imóveis se tornam ativos financeiros, preços altos passam a interessar politicamente aos proprietários.
Governos evitam quedas bruscas de preços, tributação patrimonial pesada e expansão excessiva de oferta capazes de reduzir a valorização. Isto porque grande parte do eleitorado já é proprietário e depende do patrimônio imobiliário.
O envelhecimento reforça o conservadorismo patrimonial. Sociedades envelhecidas tendem a priorizar estabilidade, proteger a riqueza acumulada e resistir a mudanças urbanísticas bruscas. Isso reduz o adensamento urbano, a construção massiva, a reforma fundiária e a tributação imobiliária.
A imigração pressiona a demanda urbana. Ao mesmo tempo, imigração, concentração econômica e metropolização ampliam demanda por moradia nas grandes cidades. Isso ocorre, especialmente, onde empregos, universidades e serviços avançados se concentram.
O resultado é uma combinação explosiva entre oferta relativamente rígida, demanda crescente, crédito abundante, investimento patrimonial, juros baixos, financeirização global e envelhecimento e proteção patrimonial. Resulta em forte inflação imobiliária.
O caso europeu possui particularidades. Em muitos países europeus, o solo urbano é escasso, as regras urbanísticas são rígidas, a preservação histórica limita expansão e a construção pública diminuiu após os anos 1980–1990. Além disso, as privatizações neoliberais atingiram a habitação social e a austeridade fiscal enfraqueceu o investimento público.
O Welfare State, parcialmente, privatizou a segurança. Esse é um ponto estrutural profundo.
Quando aposentadorias na Previdência Pública se tornam menos generosas, o crescimento desacelera e, consequentemente, os empregos tornam-se mais precários, o patrimônio imobiliário torna-se o mecanismo privado de proteção social.
Assim, famílias investem mais em imóveis, governos protegem valorização patrimonial e bancos expandem crédito imobiliário.
Há um paradoxo político importante. A maioria do eleitorado, em vários países, já possui imóvel e beneficia-se da valorização especulativa.
Então, políticas capazes de reduzirem preços como construção massiva, tributação pesada sobre a propriedade imobiliária desocupada e controle de valorização fundiária enfrentam resistência política. Isto apesar de jovens, imigrantes e trabalhadores precários sofrerem fortemente com a crise.
A crise habitacional é também uma crise de modelo de acumulação industrial. Em muitas economias avançadas, o crescimento produtivo desacelerou, a produtividade cresce menos e os salários estagnaram.
Então, ativos financeiros e imóveis como acumulação de patrimônio pessoal tornaram-se as fontes centrais de enriquecimento. Isso desloca a economia da produção para a valorização patrimonial até em ativos globalizados, inclusive em países asiáticos e latino-americanos exportadores de commodities.
Portanto, envelhecimento e financeirização são claramente correlacionados, mas apenas parcialmente relacionados em termos causais. O envelhecimento aumenta demanda por segurança patrimonial. A financeirização transforma imóveis em ativos globais de valorização. Juntos reforçam a patrimonialização da moradia.
O resultado histórico é a moradia nas economias avançadas ter se tornado, simultaneamente, necessidade básica, ativo financeiro, previdência privada, herança familiar, mecanismo de desigualdade intergeracional e objeto de especulação global.
Essa multiplicidade de funções explica por qual razão a crise habitacional contemporânea é tão difícil de resolver apenas com soluções simples de mercado.
Fernando Nogueira da Costa – Professor Titular do IE-UNICAMP. Baixe seus livros digitais em “Obras (Quase) Completas”: http://fernandonogueiracosta.wordpress.com/ E-mail: [email protected].
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