O direito e o avesso dos condomínios
por Aracy Pereira Silveira Balbani e Sílvia Aparecida Ricci
Quem decide morar ou investir em condomínios procura segurança, qualidade – de vida e da edificação – e tranquilidade. Para muitas pessoas, significa a esperança de morar com a família sob um teto digno e bem protegido. Mas o que se pode encontrar?
O avesso do tecido socioambiental
Milícias e facções criminosas têm procurado diversificar suas operações em atividades econômicas lícitas em todo o país para tentar despistar as autoridades policiais, fazendárias e do Ministério Público.
Nesse contexto, os setores da construção civil e de condomínios oferecem brechas fecundas para a lavagem de capitais, sem contar a prática de crimes ambientais e outros delitos.
Em 2024, um condomínio com 300 apartamentos residenciais e 40 lojas junto à favela Parque União, na zona norte carioca, era suspeito de ter sido construído com dinheiro do narcotráfico. O pagamento mensal de aluguéis dos imóveis era feito somente em dinheiro vivo, algo muito inusitado para pessoas idôneas em plena era dos aplicativos bancários e do PIX.
No mesmo ano, também no Complexo da Maré, a Prefeitura do Rio de Janeiro demoliu dezenas de construções irregulares. As obras não tinham alvará de construção da Prefeitura, nem engenheiro responsável técnico. Dois apartamentos de cobertura dessas obras chamaram a atenção em meio ao déficit habitacional e à pobreza na região: um duplex e outro quadriplex, com acabamentos de luxo e até uma piscina com capacidade para 40.000 litros de água.
De norte a sul do país, a vizinhança de esqueletos de prédios inacabados sofre o drama da deterioração dessas obras ao longo de décadas. Além do risco de desabamento, podem ocorrer incêndios e proliferação de animais peçonhentos no entulho e lixo acumulados no canteiro de obras. Muitos esqueletos de construções recebem, até, apelidos da população local.
Em 2025, moradores de Jacarepaguá, no Rio, denunciaram o afundamento de um conjunto inacabado de 15 torres de apartamentos numa área particular. As obras haviam sido abandonadas pela construtora há cerca de 40 anos, e muitas unidades foram ocupadas por milhares de pessoas sem moradia nos anos 1990. Atualmente, o local seria usado como cemitério clandestino de vítimas do crime organizado. Na ocasião da denúncia, não havia planos das autoridades para demolir as ruínas e solucionar o problema em definitivo.
Vê-se que o esforço coordenado dos três Poderes é necessário para reduzir o déficit nacional de moradias e, paralelamente, fiscalizar: a incorporação de áreas, a execução de obras e a manutenção estrutural das edificações. Sem isso, não se conseguirá evitar a repetição de tragédias como o desabamento de dois prédios construídos irregularmente na comunidade da Muzema, na zona oeste carioca, que matou 24 pessoas e deixou outras centenas desabrigadas em 2019.
Firmes. E a areia?
A verticalização transformou a paisagem urbana do interior do Brasil. O interior paulista já conta com uma torre residencial de 45 pavimentos e 141 metros de altura.
Docentes e alunos da Escola Politécnica (Poli) e da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo e de Design (FAU) da USP criaram o projeto de extensão universitária ‘Areia Viva’. Eles alertam que a areia é o segundo recurso natural mais consumido no mundo, atrás apenas da água. Estima-se que 50 bilhões de toneladas de areia sejam extraídas no planeta a cada ano.
Dados divulgados no Jornal da USP apontam que a extração irregular responde por 60% da areia produzida no Brasil. A mineração ilegal é mais frequente nas regiões Norte e Nordeste. Essa parte da areia comercializada não passa por fiscalização adequada. Logo, pode ter má qualidade e favorecer: danos ambientais nas bacias hidrográficas, sonegação de impostos e riscos estruturais em construções.
Análises de amostras coletadas pela equipe do Areia Viva em 14 depósitos da cidade de São Paulo indicaram que uma parcela significativa da areia comercializada está em desacordo com as normas técnicas, contendo excesso de argila e variações no tamanho dos grãos, por exemplo. O uso de areia de má qualidade pode resultar no desperdício do material e na menor durabilidade da construção.
Passa da hora de reestruturar e fortalecer a Agência Nacional de Mineração (ANM), e integrar suas ações às da Polícia Federal para melhorar a fiscalização da extração de areia no país. Esse mercado movimenta mais de R$ 20 bilhões por ano e está à mercê do crime organizado.
Porém, isso ainda é insuficiente. Também é preciso conscientizar a população da importância do assunto.
Administrados, mas… não muito
Levantamentos de empresas privadas do ramo imobiliário estimam que, só na capital paulista, os condomínios movimentem mais de R$ 19 bilhões/ano na economia.
Ao longo dos anos, o noticiário policial brasileiro já publicou inúmeros casos de suspeitas de desvio do dinheiro de condomínios por pessoas ou empresas encarregadas de os administrar. A capivara é vasta.
Muitos condôminos entrevistados estavam indignados. Relataram que a receita dos condomínios era gerenciada por uma empresa administradora, mas sobraram rombos financeiros consideráveis para os condôminos cobrirem.
Algumas empresas atuavam simultaneamente em dezenas de condomínios, deixando-os endividados com concessionárias de distribuição de energia elétrica, fornecimento de água, taxas, impostos e encargos trabalhistas dos funcionários.
Há denúncias de que algumas administradoras fraudavam os demonstrativos financeiros apresentados aos condôminos enquanto as dívidas do condomínio se acumulavam. Outras depositavam a receita condominial na conta pessoal do administrador, o que pagava parte das despesas pessoais deste.
Numa das investigações policiais, descobriu-se falsificação de notas fiscais e boletos bancários em nome de fornecedores dos condomínios.
No Paraná, surgiram denúncias da cobrança de taxas abusivas ou indevidas de condôminos inadimplentes por empresas administradoras de condomínios. Os problemas graves levaram à abertura de uma CPI dos Condomínios na Assembleia Legislativa do Estado em 2014.
Após seis meses de apurações, a CPI resultou na assinatura de um Termo de Compromisso Público com três empresas garantidoras de crédito para condomínios na Assembleia Legislativa. Essas garantidoras comprometeram-se a adotar medidas extrajudiciais para resolver as demandas dos condôminos inadimplentes, coibindo as cobranças abusivas. As garantidoras que se recusaram a assinar o Termo foram denunciadas ao Ministério Público.
Perspectivas para os condomínios
Frear a ganância desumana de especuladores imobiliários, malfeitores, agentes públicos corruptos e organizações criminosas, os quais exploram e ameaçam a população e o ambiente, requer ações de inteligência e respostas bem planejadas de todas as autoridades responsáveis. Não existe solução isolada ou instantânea para um desafio tão complexo.
Além disso, é fundamental aprimorar a legislação federal para efetivar a inspeção predial periódica e aumentar a segurança das edificações.
A redação final do substitutivo da Câmara dos Deputados ao Projeto de Lei nº 6.014-B de 2013 do Senado Federal está pronta para entrar na pauta da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados.
O texto do Deputado Ricardo Ayres (REPUBLIC/TO) propõe a inspeção periódica de edificações em intervalos máximos de 10 anos, para avaliar suas condições técnicas e de manutenção. O projeto também cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (Lite), a ser feito por engenheiro registrado regularmente no respectivo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).
Conseguir aprovar esse avanço depende da proatividade do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e de pressão popular sobre o Legislativo Federal.
Ao mesmo tempo, é desejável cobrar do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais de Administração a fiscalização constante das empresas administradoras de condomínios e da atuação dos síndicos profissionais. Compete à OAB a educação permanente dos advogados sobre os aspectos técnicos e éticos das cobranças feitas aos condôminos inadimplentes.
Há, sim, esperança de efetivar todos os direitos de quem vive em condomínios no Brasil. Com informação, coragem e mobilização cidadã podemos acelerar a transformação de uma realidade que ainda está distante da ideal.
Aracy Pereira Silveira Balbani é médica.
Sílvia Aparecida Ricci é advogada.
Fontes consultadas
Prefeitura do Rio de Janeiro. Prefeitura faz demolição de prédio de três andares, no valor de R$ 3 milhões, na Muzema. 19/07/2022. Em: https://prefeitura.rio/ordem-publica/prefeitura-faz-demolicao-de-predio-de-tres-andares-no-valor-de-r-3-milhoes-na-muzema/. Acessado em 28/03/2026.
Douglas Corrêa. Agência Brasil. Mais um condomínio irregular construído em área de milícia é derrubado. 17/01/2023. Em: https://agenciabrasil.ebc.com.br/geral/noticia/2023-01/mais-um-condominio-irregular-construido-em-area-de-milicia-e-derrubado. Acessado em 28/03/2026.
Marina Verenicz. Revista Carta Capital. Como funciona o negócio de exploração imobiliária das milícias no Rio. 21.03.2024. Em: https://www.cartacapital.com.br/sociedade/entenda-como-e-a-exploracao-imobiliaria-da-milicia-apontada-como-motivacao-para-o-assassinato-de-marielle/. Acessado em 28/03/2026.
Marcos Nunes. O Globo. Em condomínio suspeito de ser usado para lavar dinheiro do tráfico, na Zona Norte do Rio, aluguel só podia ser pago em dinheiro, diz polícia. 04/07/2024. Em: https://oglobo.globo.com/rio/noticia/2024/07/04/em-condominio-suspeito-de-ser-usado-para-lavar-dinheiro-do-trafico-na-zona-norte-aluguel-so-podia-ser-pago-em-dinheiro-diz-policia.ghtml. Acessado em 28/03/2026.
Brasil 247. Condomínio fantasma afunda no Rio e vira cemitério clandestino para desova de corpos. 17/07/2025. Em: https://www.brasil247.com/regionais/sudeste/condominio-fantasma-afunda-no-rio-e-vira-cemiterio-clandestino-para-desova-de-corpos. Acessado em 28/03/2026.
Polícia Civil do Rio de Janeiro. Um condomínio inteiro, que havia sido tomado pela milícia, voltou para as mãos de quem realmente importa: os moradores. Instagram. @policiacivil_rj. 27/03/2026. Em: https://www.instagram.com/reel/DWXLb1CgW4g/. Acessado em 28/03/2026.
Izabel Leão. Jornal da USP. Grupo de extensão da USP investiga qualidade da areia comercializada na cidade de São Paulo. 13/03/2026. https://jornal.usp.br/universidade/grupo-de-extensao-da-usp-investiga-qualidade-da-areia-comercializada-na-cidade-de-sao-paulo/. Acessado em 28/03/2026.
Porto Alegre, LFFR. Extração ilegal de areia: o faturamento no Brasil e no mundo. Rev Bras de Ciências Policiais 2021; 12(6) 281-313. Em: https://dspace.mj.gov.br/bitstream/1/7942/1/RBCP_N6_P281-313.pdf. Acessado em 28/03/2026.
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Nelson Martins e Trajano Budola. Assembleia Legislativa do Paraná. CPI dos Condomínios é instalada na Assembleia Legislativa.31/03/2014.
Em: https://www.assembleia.pr.leg.br/comunicacao/noticias/cpi-dos-condominios-e-instalada-na-assembleia-legislativa. Acessado em 28/03/2026.
Assessoria de Imprensa, Assembleia Legislativa do Paraná. Garantidoras assinam Termo de Compromisso Público na CPI dos Condomínios. 04/11/2014. Em: https://www.assembleia.pr.leg.br/comunicacao/noticias/garantidoras-assinam-termo-de-compromisso-publico-na-cpi-dos-condominios. Acessado em 28/03/2026.
Deputado Ricardo Ayres (REPUBLIC/TO). Redação Final ao PL 6014/2013. Determina a realização periódica de inspeções prediais; e cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (Lite). Câmara dos Deputados. 17/11/2025. Em:
https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2585346. Acessado em 28/03/2026.
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