O plano de Obama

Coluna Econômica – 20/02/2009

Em geral, os sistemas de financiamento habitacional precisam ficar atento a dois parâmetros. O primeiro deles, é a compatibilidade com a renda do mutuário. O segundo é a compatibilidade com o “funding” (isto é, a remuneração da poupança que serviu de lastro para o financiamento).

No extinto Sistema Financeiro da Habitação (SFH) brasileiro, havia um problema. No início a poupança tinha remuneração trimestral e era corrigida pela ORTN. Já os salários eram reajustados anualmente. As prestações passaram, então, a ser corrigidas anualmente. Como criava uma defasagem, o Banco Nacional da Habitação criou um Coeficiente de Equiparação Salarial (CES), um acréscimo no valor da prestação para compensar essa defasagem.

Quanto explodiu a inflação dos anos 80, o CES ficou insuficiente para cobrir o rombo do saldo devedor; e as prestações ficaram altas, em relação ao reajuste salarial. Foi um pepino que levou anos para se ajustar.
***

No caso norte-americano, o problema foi semelhante.

A lógica do Plano de Obama para o setor habitacional é a seguinte:

1.Havia uma armadilha especialmente na reta final, quando a bolha imobiliária tornou-se maior. Os financiamentos tinham juros fixos por algum tempo. Depois, eram corrigidos por juros flutuantes, que variavam de acordo com a categoria de risco do financiamento. Assim, mutuários da faixa de risco (isto é, aqueles cuja relação prestação/rendimentos fosse muito alta), passada a fase de carência estavam condenados à inadimplência, já que o valor da prestação subiria mais ainda com os juros flutuantes.

2.O que o plano Obama propõe é trazer a prestação para um teto máximo equivalente a 31% da renda familiar (nos moldes do que era o antigo Sistema Financeiro da Habitação) através de dois expedientes. Primeiro, os agentes financiadores reduzem os juros até um determinado percentual. Depois, o governo complementa o que faltar. Haverá US$ 75 bilhões para ajudar especialmente os mutuários que estão na iminência de perder os imóveis. Mais US$ 200 bi para compensar o ajuste.

3.Haverá uma proposta de mudança jurídica, permitindo ao juiz decidir sobre a redução nos valores das prestações, no caso de imóvel principal das famílias.

***

O pacote de Obama, de um lado, amenizará o grave problema enfrentado pela sociedade americana, das famílias que perderam seu principal imóvel. Havia muitos aventureiros, que tomavam financiamento para um segundo ou terceiro imóvel confiando na sua rápida valorização. Esses não serão contemplados pelo pacote.

O segundo benefício será conter a enxurrada de casas vazias, que acabava impedindo a recuperação do mercado imobiliário.

***

No fundo, com muitos e muitos meses de atraso, os Estados Unidos, através de Obama, recuperam o grande instrumento da era Roosevelt, que foi a criação de uma empresa para renegociar todos os empréstimos complicados do sistema habitacional. Essa empresa durou dez anos. No final, tinha renegociado quase todos os contratos, enfrentado um nível baixíssimo de inadimplência e recuperado todo o capital empregado.

Você pode fazer o Jornal GGN ser cada vez melhor.

Apoie e faça parte desta caminhada para que ele se torne um veículo cada vez mais respeitado e forte.

Apoie agora