Riqueza Financeira versus Riqueza Imobiliária
por Fernando Nogueira da Costa
Na fase de urbanização da sociedade, ainda sem um sistema financeiro muito desenvolvido e acessível a toda a população adulta, dada a pressão da demanda por moradias, escritórios e lojas, a geração anterior à do baby-boom (1945-1960), com muitos filhos e pouco ensino universitário, caso conseguisse poupar dinheiro suficiente, investia primeiro em casa própria e depois nos demais imóveis, inclusive lotes urbanos e terras rurais. Com a posterior massificação do financiamento habitacional e do ensino superior aconteceu a mudança para investimentos em riqueza financeira, devido à preferência por liquidez e à necessidade de Previdência Complementar.
Essa é uma hipótese histórico-institucional para interpretar a mudança da forma dominante de acumulação patrimonial das famílias, sobretudo das classes médias urbanas. Não se trata de uma sucessão mecânica — do imóvel ao ativo financeiro — porque as duas formas coexistem. Porém, mudou a hierarquia relativa entre segurança, rentabilidade, liquidez e previdência.
No início do processo de urbanização, riqueza significava sobretudo propriedade. Para a geração anterior ao baby-boom, especialmente entre os anos 1930 e 1960, havia uma combinação bastante favorável à acumulação imobiliária: urbanização acelerada, migração rural-urbana, crescimento demográfico, famílias numerosas e expansão das cidades. A oferta de habitações e infraestrutura urbana demorava a acompanhar a demanda.
Ao mesmo tempo, o sistema financeiro acessível por poucas famílias era relativamente rudimentar. Havia bancos comerciais, mas sem financiamentos em longo prazo. Não existia a atual variedade e acessibilidade de fundos, títulos, previdência privada, plataformas digitais etc. No Brasil, havia ainda inflação elevada e, durante longo período, até a reforma financeira de 1964, ausência de mecanismos adequados de correção monetária para proteção contra a inflação.
Nesse ambiente, a sequência patrimonial típica de uma família ascendente era: renda do trabalho → poupança → casa própria → segundo imóvel → terreno/lote → imóvel para aluguel → eventualmente terra rural.
A casa própria tinha uma característica especial: era simultaneamente bem de consumo durável, reserva de valor, seguro habitacional e patrimônio transmissível aos filhos. O segundo imóvel acrescentava uma função financeira: produzir renda de aluguel. Sem um mercado financeiro popularmente acessível, o proprietário criava, de certo modo, sua própria previdência ao acumular imóveis durante a vida ativa para receber aluguéis na velhice.
Em uma dimensão sistêmica, a urbanização produzia ganhos patrimoniais. O enriquecimento imobiliário não dependia somente da poupança individual. Quando a cidade se expandia, chegavam ruas, transporte, água, eletricidade, comércio, escolas e demais serviços. Um terreno anteriormente periférico alcançava enorme valorização quando a cidade o incorporava.
Portanto: urbanização → demanda por solo → infraestrutura → valorização imobiliária → aumento patrimonial → capacidade de adquirir novos imóveis. Parte da valorização privada era, assim, uma capitalização de externalidades, produzidas coletivamente pela urbanização.
Isso ajuda a entender a antiga fascinação das famílias ascendentes pelo lote urbano. Comprava-se barato em uma fronteira periférica da cidade, esperando sua incorporação posterior à malha urbana.
No Brasil, a criação do Sistema Financeiro da Habitação ocorreu em 1964. A consequente expansão do crédito habitacional representou uma transformação institucional importante. Começou a separar moradia de acumulação.
A família deixou de precisar necessariamente poupar previamente quase todo o valor do imóvel. Passou a ser possível antecipar a aquisição: renda futura → financiamento → casa própria presente → amortização durante décadas.
Essa transformação é analisada pela Teoria do Valor Financeiro. O patrimônio passa a ser constituído simultaneamente pelo ativo e pelo passivo: Patrimônio líquido = valor da moradia – saldo do financiamento. Em vez de primeiro acumular dinheiro para depois adquirir patrimônio, a família passa a antecipar patrimônio contra comprometimento de sua renda futura para pagar a dívida.
O ensino superior também alterou a composição patrimonial. A sua massificação modifica não apenas a renda, mas a própria natureza do patrimônio.
Nas famílias antigas, muitos filhos diluíam a divisão sucessória do patrimônio imobiliário. Nas gerações posteriores, famílias menores passaram a concentrar riqueza e investir mais em capital humano por descendente.
Capital humano é o valor econômico do conhecimento, das habilidades, das experiências e das atitudes de um trabalhador. Esse conjunto de atributos é desenvolvido por meio da educação, do treinamento e da prática diária, sendo essencial para a produtividade e o crescimento das empresas e da economia.
O mecanismo visado, para a mobilidade social, passou a ser: menos filhos → mais escolaridade → ocupações urbanas qualificadas → salários maiores → capacidade regular de poupança → investimentos financeiros.
O trabalhador intelectual e o profissional qualificado possuem uma peculiaridade: grande parte de sua riqueza econômica está inicialmente incorporada em sua capacidade pessoal de gerar renda futura – e não mais em terras, máquinas ou estabelecimentos comerciais. É possível de ser antecipada por meio do crédito habitacional.
Durante sua vida profissional, ele transforma, gradualmente, esse fluxo em estoque: capital humano → renda do trabalho → poupança → riqueza financeira → renda patrimonial → aposentadoria.
A preferência pela liquidez, relacionada à riqueza financeira, se torna uma diferença decisiva entre gerações. Um imóvel é indivisível, tem custos de transação, manutenção, impostos, risco de vacância e exige administração. Para o transformar em dinheiro, se não conseguir o alugar, geralmente, é necessário vender o ativo inteiro – e demora muito tempo.
Um crédito hipotecário é um empréstimo para o proprietário, quando ele usa um bem imóvel como garantia de pagamento para o banco. Se não pagar as parcelas, o banco pode tomar o imóvel, para recuperar o dinheiro. No Brasil, essa modalidade tradicional de hipoteca foi substituída pelo empréstimo com garantia de imóvel (alienação fiduciária), mas o conceito é o mesmo.
Uma carteira financeira oferece simultaneamente: liquidez + divisibilidade + diversificação + capitalização composta + facilidade sucessória. Ela se tornou muito mais relevante quando o sistema financeiro passou a oferecer aplicações acessíveis a praticamente qualquer adulto ocupado.
No Brasil, a indexação financeira e, posteriormente, os fundos, CDBs, títulos públicos, Previdência Complementar e plataformas digitais permitiram ao poupador do Varejo (Tradicional e de Alta Renda) possuir algo antes reservado principalmente aos ricos: uma carteira patrimonial diversificada e líquida.
A Previdência Complementar completa a transformação como consequência da transição demográfica. Famílias numerosas, no passado, funcionavam parcialmente como uma forma informal de proteção social: vários filhos podiam contribuir para sustentar pais idosos.
Com queda da fecundidade e aumento extraordinário da longevidade, surge o problema: muitos filhos + vida curta após aposentadoria cede lugar a poucos filhos + longa sobrevivência após aposentadoria. A necessidade de formar patrimônio financeiro, para financiar vinte ou trinta anos de aposentadoria, aumenta muito.
Surge então uma espécie de financeirização do ciclo de vida: educação → carreira profissional → poupança financeira → capitalização → aposentadoria → desacumulação gradual. Fundos de pensão, PGBL/VGBL, fundos de investimento e carteiras próprias passam a desempenhar funções antes parcialmente cumpridas pela propriedade imobiliária e pela família extensa.
Mas o imóvel não desaparece: muda de função. Para muitas famílias da geração anterior, o imóvel era simultaneamente moradia, investimento, reserva de valor, previdência e herança. Para famílias urbanas de alta escolaridade contemporâneas, tornou-se possível especializar essas funções:
moradia → imóvel próprio ou alugado
reserva de emergência → ativo financeiro líquido
acumulação → carteira financeira
renda passiva → juros, dividendos e retiradas
previdência → patrimônio financeiro acumulado
herança → imóveis + ativos financeiros.
Isso representa uma sofisticação institucional da gestão patrimonial. Podemos estilizar historicamente a transformação com a distinção em três gerações:
| Geração | Capital predominante | Estratégia patrimonial típica |
| Pré- baby-boom | Imobiliário | casa → terrenos → imóveis de aluguel |
| Baby-boom | Imobiliário + financeiro | casa financiada → imóveis + aplicações |
| Pós- baby-boom | Humano + financeiro + imobiliário | educação → renda elevada → casa + carteira diversificada + previdência |
Naturalmente, trata-se de tipos ideais, não de descrição de todas as famílias.
A Teoria do Valor Financeiro interpreta a mudança do mecanismo de capitalização. A riqueza imobiliária da primeira urbanização dependia fortemente da apropriação da valorização territorial, provocada pelo crescimento urbano. A riqueza financeira contemporânea depende crescentemente da capitalização intertemporal dos fluxos de renda por meio de juros, valorização de ativos e reinvestimento.
Pode-se representar essa transformação histórica esquematicamente:
Sociedade rural
terra → produção → renda
↓
Primeira urbanização
renda → poupança → imóvel → aluguel + valorização
↓
Urbanização financeira
renda futura → financiamento → casa própria
↓
Sociedade urbana escolarizada
capital humano → renda elevada → poupança financeira
↓
Financeirização patrimonial
carteira diversificada → juros + dividendos + ganhos de capital
↓
Longevidade
riqueza financeira → Previdência Complementar → renda na aposentadoria
Portanto, não ocorreu, simplesmente, uma substituição dos imóveis pelas finanças, mas uma passagem da propriedade concreta como principal patrimônio familiar como segurança para a administração de um portfólio como forma de gestão do ciclo de vida. O imóvel para moradia (“casa própria”) permanece como componente patrimonial fundamental, mas deixa de cumprir sozinho todas as funções econômicas da riqueza familiar.
Fernando Nogueira da Costa – Professor Titular do IE-UNICAMP. Baixe seus livros digitais em “Obras (Quase) Completas”: http://fernandonogueiracosta.wordpress.com/ E-mail: [email protected].
O texto não representa necessariamente a opinião do Jornal GGN. Concorda ou tem ponto de vista diferente? Mande seu artigo para [email protected]. O artigo será publicado se atender aos critérios do Jornal GGN.
“Democracia é coisa frágil. Defendê-la requer um jornalismo corajoso e contundente. Junte-se a nós: https://www.catarse.me/JORNALGGN “
Deixe um comentário