Aluguéis sobem por especulação imobiliária e lucros do merca

Fachada do Copan, em SP — Marcelo Camargo/Agência Brasil

A desenfreada transformação das cidades pela especulação imobiliária tem disparado, entre outros efeitos, o valor dos aluguéis. Conforme o Índice FipZap+, de abril deste ano, a mensalidade de imóveis residenciais teve alta de 17,05%.

Com a onda de inflação global, por outro lado, os salários perderam poder de compra, enquanto o custo do crédito atingiu níveis recordes.

Enquanto isso, há um processo de mudança na valorização dos solos das cidades, transformando o espaço público numa mina de lucro privado a partir de investimentos realizados sobre um determinado terreno.

“Parte da alta dos preços é explicada como uma recuperação após sua queda durante a pandemia”, disse Vinicius Oike, analista do Grupo QuintoAndar, à BBC News Mundo.

Negócio lucrativo

A fala exemplifica a forma de entender os aluguéis, e em ampla medida o direito à moradia, como um negócio. Se durante a pandemia o preço precisou ser reduzido, chegou a hora de recuperar o dinheiro perdido.

Ocorre que tanto Oike quanto outros analistas imobiliários admitem que os preços subiram acima da recuperação, e passaram a contaminar todo o mercado imobiliário. Não são casos isolados, como os dados demonstram.

Capitais como São Paulo, Buenos Aires, Recife, Cidade do México e Rio de Janeiro fazem com que a população encontre dificuldades de alugar moradias e tenham, muitas vezes, que optar por se mudar para outras cidades.

Bairros mais afastados do centro costumam sofrer com o sucateamento da estrutura pública de saúde, educação, saneamento básico, transporte e segurança, o que gera uma massa populacional vivendo de forma precária.

América Latina

De acordo com os dados compilados pelo site de locação QuintoAndar, entre março de 2022 e março de 2023, o custo médio do aluguel de um apartamento subiu 126% em Buenos Aires; 12% na Cidade do México; 11,2% em São Paulo, 10,9% em Quito, e na Cidade do Panamá, e 6,3% em Lima.

A especulação imobiliária gera uma dinâmica que também se associa à segregação socioespacial ou urbana.

Com a alta valorização, superior ao aumento da renda da população, as áreas mais centrais tornam-se praticamente inacessíveis em termos de aluguéis.

Países como a Argentina, por exemplo, cuja inflação chega a 109%, o aumento do aluguel bateu em 90% no ano passado.

São Paulo é a capital mais cara para se alugar um imóvel no Brasil: R$ 46,41 por m². O aluguel de uma casa de 50 m² chega a custar R$ 2.350,50, em média. O bairro mais caro é o Itaim Bibi, com o m² a R$ 73,20.

O Índice FipZap+ aponta que a segunda capital mais cara é Recife, que registrou a média de R$ 43,55 por m². Com 50 m², pode haver aluguel de R$ 2.177,50 mensais. O bairro mais caro é o Pina, com R$ 57,50/m².

Mercado regula os preços

Quem regula o preço dos aluguéis no Brasil não é o Estado, mas o mercado. Historicamente, o principal índice utilizado no reajuste de aluguéis é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Porém, as imobiliárias avaliam que há volatilidade neste índice e cada vez mais o mercado opta pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que é a inflação oficial do país.

O direito de um proprietário de reajustar anualmente o valor do aluguel de seu imóvel é garantido pela Lei do Inquilinato (Art. 18 da Lei n. 8.245/91). Esse reajuste é previsto em contrato, sempre com base em algum índice de inflação.